나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34478 [2] 광주광역시 북구 신안동 478-5 3층 331호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '신안동삼익아파트' 북측에 인접하여 위치하며 부근은 아파트단지, 다세대 및 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성된 주상복합지대이고 북측 인근에 전남대학교가 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 시내버스승강장이 인근에 소재하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물중 3층307호, 3층331호, 4층408호로서 외벽: 화강석판재, 칼라유리창, 드라이비트 마감 외 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 샤시창임.

이용상태

번호(1~3) 오피스텔

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로 지반은 대체로 평탄하며, 근린생활시설 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약8m 정도의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 준주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접함), 상대보호구역(전남대학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건이 소재하는 건물은 통칭'굿마인드오피스텔'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34478 (2)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO (말소기준권리 등기상 권리자: 이찬희)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 말소기준권리: 이찬희 (강제경매 개시, 채권금액 57,397,260원)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 광주광역시 북구 신안동 478-5 3층 331호 (굿마인드오피스텔)

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 3층

* 건축 연도: 2004년

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 29,000,000원

* 토지 면적: 4.55㎡ (약 1.38평)

* 건물 면적: 14.79㎡ (약 4.48평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 광주광역시 북구 신안동 '신안동삼익아파트' 북측 인접

* 주변: 아파트단지, 다세대/단독주택, 소규모 점포 형성된 주상복합지대

* 인근: 전남대학교 소재

2.2. 교통 상황

* 차량 접근 용이

* 시내버스 승강장 인근 소재, 일반적인 교통상황 양호

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역, 준주거지역

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m) 접함

* 보호구역: 상대보호구역 (전남대학교)

* 기타: 토지구획정리사업지구 (사업완료지구)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 김지민 (2004-11-02)

* 소유권 이전: 유한회사하나로 (2015-11-20)

* 강제경매 개시: 이찬희 (2025-12-03, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 0원 (본 정보는 등기부상 기록된 채권 총액으로, 실제 집행 채권자의 채권액과는 다를 수 있습니다.)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 수 있으며, 이 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 추가적으로 확인해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

* 건물명: 굿마인드오피스텔 (통칭)

* 준공일: 2004년

* 층수: 지하 1층, 지상 7층

* 전체 호수: 179호

* 주요 용도: 업무시설, 근린생활시설

* 주요 설비: 급배수/위생, 난방, 도시가스, 소방, 승강기, 지하주차장

4.2. 주변 상권

* 주상복합지대로 다양한 소규모 점포 및 근린생활시설 밀집

* 전남대학교 인근으로 대학가 관련 소비 활동 예상

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 반경 내 소규모 점포 및 근린생활시설 이용 가능

* 대형마트, 병원 등은 광주 시내 중심부 이용 필요

5.2. 교육시설

* 인접: 전남대학교

* 주변: (관련 초/중/고등학교 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차인 현황 미상: 명도 시 예상치 못한 상황 발생 가능성.

* 공동담보 물건: 본 건 외 다른 물건에 대한 경매 진행 또는 담보 설정으로 인한 추가 변동 가능성.

6.2. 물건 관련 리스크

* 오피스텔 노후화: 2004년 준공으로 약 20년 경과. 유지보수 비용 발생 가능성.

* 소형 면적: 14.79㎡ (약 4.48평)으로 활용도 제약.

6.3. 시장 관련 리스크

* 최근 매매가 대비 감정가의 적정성 검토 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 소형 오피스텔로, 전남대학교 인근에 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 교통이 편리하고 주변 상권이 잘 발달되어 있으나, 공동담보 물건이라는 점과 임차인 현황이 미상이라는 점은 주의가 필요합니다. 건물 노후화 및 소형 면적이라는 점도 고려해야 합니다. 제공된 정보와 주변 환경에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 전남대학교 인근으로 대학생, 교직원, 소규모 사업자 등의 임대 수요 확보 용이.

* 광주 북구의 주상복합지대로서 안정적인 입지.

* 감정가 2,900만원으로 소액 투자가 가능.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계 명확.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 14.79㎡ (본건과 동일 면적): 2025년 11월, 1,800만원 (6층)

* 15.82㎡ (유사 면적): 2025년 11월, 2,600만원 (6층)

* 25.84㎡ (상대적으로 넓은 면적): 2026년 6월, 5,600만원 (3층)

* 본건은 3층이며, 동일 면적(14.79㎡)의 6층 매매 사례가 1,800만원에 거래되었습니다. 3층임을 감안하면 이보다 낮게 평가될 수 있습니다.

* 감정가 2,900만원은 최근 매매 사례(1,800~2,600만원) 대비 다소 높은 편입니다.

* 따라서, 1,800만원 수준에서 시작하여, 유찰 가능성을 고려하며 경쟁 상황에 따라 2,000만원 ~ 2,300만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 제안 입찰가: 2,100만원 ~ 2,300만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.