나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34783 [2] 전라남도 담양군 가사문학면 가암리 652 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1),(2)는 전라남도 담양군 가사문학면 가암리 소재 '청촌마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 임야지대 및 농경지대로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 기호(1),(2)까지 공히 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1) 토지는 사다리형의 완경사지 토지이고 자연림(일부 분묘소재)임. 본건 기호(2) 토지는 세장형의 평지이고 경지정리 답임.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 본건 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함. 기호(2) 토지는 본건 서측으로 폭 약 3미터의 시멘트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 공장설립승인지역(2011-12-19)(공장설립승인지역1호)<수도법> - 기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2011-12-19)(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34783 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 담양군 가사문학면 가암리 652

용도: 답 (논)

감정가: 109,002,600원

1.3. 면적 정보

토지면적: 2595.30㎡ (약 785.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 가사문학면 가암리에 소재하며 '청촌마을' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 농경지대 및 임야지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 사다리형의 완경사지 토지이며 자연림(일부 분묘 소재)입니다.

기호(2) 토지는 세장형의 평지이며 경지정리된 답(논)입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 본건 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

기호(2) 토지는 본건 서측으로 폭 약 3미터의 시멘트 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 가축 제한지역), 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 공익용산지(보전산지), 공장설립승인지역.

* 기호(2): 농림지역, 가축사육제한구역(소를 제외한 모든 가축 제한지역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

3. 권리분석

3.1. 권리사항 요약

* 말소기준권리: 2024-06-28 중소기업은행 가압류 (권리금액 69,718,020원).

* 본 경매 개시 결정: 2025-12-30 광주지방법원 강제경매 (권리자 광주은행, 권리금액 104,529,965원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

3.2. 등기부 현황

* 종전 토지 소유권 이전: 박찬성 (1982-02-10)

* 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속): 박민우 (2021-07-28)

* 가압류: 중소기업은행 (2024-06-28, 금69,718,020원, 말소예정)

* 강제경매: 광주은행 (2025-12-30, 금104,529,965원, 말소예정)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. (별도 명시된 임차인은 없으나, 현황 조사를 통해 파악 필요)

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 필요. 미제출 시 보증금 미반환될 수 있습니다.

* 분묘기지권 존재 가능성 (기호(1) 토지 내 분묘 소재 언급).

3.5. 공부와의 차이

없음.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 담양군 가사문학면은 역사적으로 가사문학의 산실로 알려져 있으며, 송순, 정철 등 유명 시인들의 문학 활동 무대였습니다. 이 지역은 대나무, 메타세콰이어 가로수길 등 아름다운 자연경관과 함께 죽녹원, 소쇄원, 한국가사문학관 등 다수의 문화유산을 보유하고 있습니다.

4.2. 주변 환경

주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 개발이 많이 이루어지지 않은 자연 친화적인 환경입니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 편의 시설보다는 농업 활동 및 전원생활에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지인 가사문학면 가암리 자체는 상업 시설이 밀집된 지역이 아니며, 주거 및 농업 위주의 생활권으로 보입니다. 기본적인 생활 편의를 위해서는 담양군청 소재지 또는 인근 읍/면 소재지로 이동이 필요할 수 있습니다. 최근 가사문학면에 문화센터가 건립되어 주민 복지 및 문화 서비스 기능이 확충되었습니다.

5.2. 문화 및 관광

가사문학면은 한국 가사문학의 중심지로서 한국가사문학관, 소쇄원, 식영정, 독수정 등 다양한 문화 유적과 관광 명소를 품고 있습니다. 이는 지역의 역사적, 문화적 가치를 높이는 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 답(논)이므로 농지법에 따라 농지취득자격증명이 필요하며, 이를 취득하지 못할 경우 입찰에 참여하거나 소유권을 행사하는 데 제한이 따릅니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 반드시 확인해야 합니다.

* 농업진흥구역: 기호(2) 토지는 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농업 외 목적으로 토지 이용 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 자연환경 및 개발 제한

* 개발제한구역(그린벨트): 기호(1) 토지는 개발제한구역으로 지정되어 있어 건축이나 토지 형질 변경 등에 엄격한 규제가 적용됩니다.

* 보전산지: 기호(1) 토지는 공익용산지(보전산지)로 지정되어 있어 산지관리법에 따른 규제를 받습니다.

* 가축사육제한구역: 기호(1),(2) 토지 모두 가축사육이 제한되는 구역에 속합니다.

* 배출시설설치제한지역: 환경 관련 규제가 적용됩니다.

6.3. 분묘 존재

기호(1) 토지에 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권 성립 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 권리가 발생할 수 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있습니다.

6.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 담양군 가사문학면 소재 토지로, 역사적, 문화적으로 깊은 의미를 지닌 지역에 위치합니다. 아름다운 자연환경과 문학적 유산을 간직하고 있는 곳입니다. 그러나 농지법, 개발제한구역, 보전산지 등 여러 중첩된 토지 이용 규제가 존재하며, 분묘기지권 및 소멸되지 않는 지상권 등의 권리 관계를 철저히 분석해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 본건 취득에 결정적인 요소가 됩니다.

8. 투자 포인트

* 역사·문화 관광자원 연계 가능성: 한국 가사문학의 중심지로서 관련 관광 자원과의 연계 가능성이 있습니다.

* 풍부한 자연환경: 조용하고 쾌적한 자연환경은 전원생활이나 귀농·귀촌 희망자에게 매력적일 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 현재는 개발 제한이 많으나, 장기적인 관점에서 지역 발전 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 109,002,600원

본건은 농지 취득 자격 증명 필요, 분묘기지권, 다수의 개발 제한 등 권리 분석 및 현장 조사가 필수적인 물건입니다. 해당 물건의 정확한 가치 산정을 위해서는 법적 제한 사항과 실질적인 이용 가능성, 분묘 처리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서 입찰 희망가는 감정가를 참고하되, 철저한 권리 분석과 현장 확인 후 신중하게 결정해야 합니다. (인수되는 보증금은 0원이므로 감안하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.