나이스옥션 법원경매 부산 2025타경29 [1] 부산광역시 영도구 동삼동 213-39 10동 지하층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 "동삼초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트단지, 학교, 임야, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상2층건 내 제지하층 제101호로서,

외 벽: 치장벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향의 완경사지내 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

현칭 '화신한바다빌라'

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경29 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 동삼동 213-39 10동 지하층101호

용도: 다세대주택

감정가: 60,000,000원

토지면적: 94.52㎡ (약 28.60평)

토지지분: 94.52㎡ (약 28.60평)

건물면적: 49.96㎡ (약 15.11평)

건물지분: 49.96㎡ (약 15.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOO

주의사항: 현칭 '화신한바다빌라'

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 "동삼초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트단지, 학교, 임야, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

토지는 북동하향의 완경사지에 위치한 사다리형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획상 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 포함됨.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 8월 25일 접수된 양산기장축산업협동조합의 근저당권(을10)이며, 채권액은 18,000,000원임.

등기부등본상 을10 근저당권 이하 모든 권리(을11, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

총 등기부채권액 합계는 219,743,385원임.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요함.

임차인 현황은 별도로 보고되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됨.

1.4. 상권분석

본건 소재지인 동삼동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 동삼초등학교가 위치해 있으며, 다양한 다세대주택 및 빌라가 혼재된 주거단지를 형성하고 있음.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지인 '영도화신한바다빌라7동'(213-36번지, 1989년식, 전용면적 107.88㎡)은 2026년 5월 29일에 160,000,000원에 거래되었음. 이는 평당 약 490만원 수준임.

인근의 다른 다세대주택(215-9번지, 1983년식, 전용면적 49.28㎡)은 2026년 4월 7일에 33,000,000원에 거래되었음.

본건(전용면적 약 49.96㎡, 지하층)의 감정가 60,000,000원(평당 약 397만원)은 동일 단지 내 최근 실거래가 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 지하층이라는 점과 건축 연식(1989년)을 고려해야 함.

1.5. 생활정보

본건은 동삼초등학교가 북측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편임.

주거지역 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로 예상됨.

인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이함.

위생 및 급·배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있음.

1.6. 잠재적 리스크

지하층이라는 점으로 인해 일조량, 통풍, 습도 등의 주거 쾌적성 측면에서 단점이 있을 수 있음.

토지이용계획상 자연녹지지역으로, 향후 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 언급이 있어, 해당 지상권의 존부 및 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요함.

1.7. 종합 의견

본건 부산지방법원 2025타경29 (1) 물건은 부산광역시 영도구 동삼동에 위치한 다세대주택 지하층임.

동일 단지 내 유사 물건의 실거래가 및 감정가격을 고려할 때, 현재 감정가는 지하층이라는 특수성을 반영하여 합리적으로 산정된 것으로 판단됨.

말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 미상으로 남아있는 임대 관계 및 불분명한 지상권 등은 명도 및 권리 확보 과정에서 주의가 필요함.

주변 환경은 주거 및 교육 시설 중심으로 안정적인 편임.

1.8. 투자 포인트

동일 단지 내 '영도화신한바다빌라'의 최근 실거래가(160,000,000원)는 본건 감정가 대비 높은 시세를 형성하고 있어, 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

건물의 전용면적(약 15.11평) 대비 감정가(60,000,000원)는 시장 가격에 비해 다소 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있음.

동삼초등학교가 인접해 있어 학군 관련 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됨.

1.9. 예상 입찰가

본건은 지하층이라는 점과 건축 연식(1989년)을 고려해야 하지만, 동일 단지 내 최근 거래된 물건의 시세(평당 약 490만원)를 기준으로 환산 시, 본건(약 15.11평)의 시장가치는 약 7,400만원 수준으로 추정됨.

그러나 지하층에 대한 일반적인 할인율(약 10~20%)을 적용하고, 감정가(60,000,000원)가 이를 일부 반영한 것으로 판단될 경우, 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 가능성이 있음.

인수되는 보증금이 없고, 말소되는 권리가 다수이므로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 명도 과정에서의 변수와 잠재적 리스크(지상권 등)를 고려해야 함.

이에, 예상 입찰가는 60,000,000원에서 70,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장하며, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 65,000,000원 이상을 고려할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.