나이스옥션 법원경매 부산 2025타경326 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 192-2 쥬디스태화백화점본관 지하1층30호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재""롯데백화점""남동측 인근에 위치하는
쥬디스태화백화점본관 지하1층 30호로서,주위는 각종판매시설,근린생활시설,
업무시설 등이 혼재하는 도심지로서,주위환경은 양호함.

교통상황

1) 본건까지 차량접근 용이하며,인근에 도시철도 1,2 호선 환성역인""서면역"" 및 시내버스
정류장등이 소재하여 제반교통사정은 편리함.
2) 본건 지하1층은 지하철역 서면지하상가와 계단 및 에스컬레이트로 직접 진출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건 내 지하1층 30호로서(사용승인일:1983.04.28)
외벽 : 복합판넬등
내벽 : 인테리어마감 및 페어그라스 등.

이용상태

판매시설 임 (상호 : 어패럴헌터)

설비내역

공동 위생설비 및 급.배수설비,승강기설비,에스컬레이트설비,화재탐지 및 경보설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 판매시설,근린생활시설,교육연구시설,
문화 및 집회시설등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약35미터,남측으로 약15미터,동측으로 약8미터 도로와 접함.,

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지
일반상업지역,방화지구,시장(태화백화점).

가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130미터)<건축법>
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 180미터)<건축법>.

기호 2,3 토지
일반상업지역,방화지구,시장(태화백화점),지하도로(지하도로상가)(접합)

가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130미터)<건축법>
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 180미터)<건축접>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

본건(지하1층30호)은 쥬디스태화백화점본관 지하1층에 위치한 점포(어패럴 헌트)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경326 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 192-2 쥬디스태화백화점본관 지하1층30호

용도: 판매시설 (상호: 어패럴 헌트)

토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

건물면적: 32.16㎡ (약 9.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 456,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

건물 사용승인일: 1983.04.28

건물 총 층수: 지하 3층, 지상 9층

2. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 쥬디스태화백화점 본관 지하 1층 30호. 롯데백화점 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 각종 판매시설, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 도심지로서 주위 환경이 양호합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 부산 도시철도 1, 2호선 환승역인 "서면역" 및 다수의 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 특히 본건 지하 1층은 서면지하상가와 직접 연결되어 있어 접근성이 뛰어납니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 11월 20일 농협은행 근저당 (을3)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당을 포함하여 본건에 등기된 모든 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기의 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 없음. 낙찰자가 인수해야 할 권리 및 부담은 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 백 (어패럴헌터)

보증금: 20,000,000원

차임: 1,800,000원

전입일자(사업일자): 2020-11-03

확정일자: 2021-02-22

배당신고일자: 2025-03-10

대항력: 없음

임차인 관련 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고를 하여 보증금을 일부라도 배당받을 가능성이 있으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주요 시설: 쥬디스태화백화점과 롯데백화점이 인접해 있으며, 서면역 지하상가와 직접 연결되어 있어 쇼핑 및 유동인구 흡수에 유리합니다.

주변 상권: 부산의 핵심 상업 지구인 서면 지역에 위치하며, 다양한 판매시설, 근린생활시설, 업무시설이 밀집하여 유동인구가 매우 풍부합니다.

현재 이용 현황: 현재 판매시설(어패럴 헌트)로 이용 중이며, 지하 1층이라는 위치적 이점을 활용한 업종에 적합합니다.

5. 생활정보

편의시설: 백화점, 지하상가, 각종 상업 시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

교통 접근성: 서면역을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 우수하여 이동이 편리합니다.

주변 환경: 상업 지구로 발달하여 관련 편의시설 및 상업 시설 이용이 집중된 지역입니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 혐오하거나 기피할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1983년에 사용 승인된 건물로, 40년 이상 경과하여 시설의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

유동화 물건: '유동화 물건'으로 표기되어 있어, 채권 유동화로 인한 특수한 절차가 있을 수 있으나, 본건은 이미 임의경매로 진행 중입니다.

건물 구조: 본건은 9층 건물 내 지하 1층에 위치하나, 건물의 전체적인 구조(지하 3층, 지상 9층) 및 용도(판매시설, 근린생활시설 등)를 고려하여 운영 계획을 수립해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서면의 핵심 상업 지구인 쥬디스태화백화점 내에 위치한 판매시설로, 탁월한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 바탕으로 높은 투자 가치를 지니고 있습니다.

권리 분석 결과, 인수할 권리가 전혀 없으며, 현재 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

다만, 건물의 노후화는 투자 시 고려해야 할 사항이며, 이를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

서면역 지하상가와의 직접 연결이라는 강력한 장점을 활용하여 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 부산 대표 상권인 서면, 쥬디스태화백화점 내 위치.

교통 요충지: 서면역 지하철 직결, 대중교통 이용 편리.

안전한 권리 분석: 인수할 권리 및 임차인 관련 부담 없음.

높은 유동인구: 백화점, 지하상가, 주변 상업 시설의 집객 효과.

매력적인 임대 수익률 기대: 안정적인 상권 내 고정적인 임대 수요.

9. 예상 입찰가

감정가: 456,000,000원

본 물건은 인수할 권리 및 임차인 부담이 없는 상태이며, 서면역 인근의 우수한 입지를 고려할 때 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰이 예상됩니다.

통상적으로 이러한 우량 물건은 감정가의 90% ~ 105% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 대략 410,000,000원 ~ 478,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 주변 시세 조사, 현장 방문을 통한 상권 분석 및 경쟁 물건 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.