나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21605 [8] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 16층비-1601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 서면역 북서측 인근에 위치하는 대동레미
안센트럴시티 10층 비-1005호 외 7개호로서 주변은 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각
종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 서면역이 소재하여
일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 10층, 11층,16층이며,
- 외벽: 몰탈위 페인팅, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지 및 타일마감.
- 창호: 새시창호.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 형상의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선의 도로, 북측으로 약8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

주식회사 디피가 2026.04.15.자로 유치권신고(공사대금 10억원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
경매신청채권자로부터 2026.04.23.자로 유치권배제신청서가 접수 됨.
주식회사 더씨와이(변경전:주식회사 디피)가 2026.06.24.자로 유치권신고를 취하 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21605 (8)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 16층 비-1601호

용도: 오피스텔

감정가: 163,000,000원

토지 면적: 4.59㎡ (약 1.39평)

토지 지분: 4.5856㎡ (약 1.39평)

건물 면적: 27.93㎡ (약 8.45평)

건물 지분: 27.9265㎡ (약 8.45평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 남OOOOOOOO

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 지하철 1호선 및 2호선 환승역인 서면역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 백화점, 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등이 밀집한 상업지대로 형성되어 있습니다. 서측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 약 8m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

본 건과 관련하여 등기부등본 상 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 소유권보존: 주식회사대동레미안 (2019-04-24)

* 근저당권: 남부산농업협동조합 (2019-04-24, 768,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 최윤지 (2019-09-18 전입, 2019-09-18 확정, 보증금 50,000,000원, 차임 300,000원) - 대항력 없음

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024-08-29, 4,270,000,000원)

* 압류: 부산진구 (2024-12-02)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2025-03-11, 646,991,851원) - 본 경매개시결정

* 압류: 부산진세무서장 (2025-03-13)

말소기준권리인 남부산농업협동조합의 근저당권(2019-04-24)보다 늦게 설정된 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매 등은 경매 완료 시 모두 말소될 예정입니다. 임차인 최윤지는 대항력이 없어 보증금(50,000,000원)은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 따라서 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 부전동 및 서면 일대는 부산의 대표적인 도심 상업지역으로, 다양한 상업, 업무, 금융, 문화 시설이 밀집해 있습니다. 롯데백화점 부산본점, 쥬디스태화, 삼정타워 등 대형 쇼핑몰과 다수의 금융기관, 병원, 학원 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 또한, 시민공원과도 인접하여 주거 및 상업 기능이 균형을 이루고 있습니다. 주변에 혐오시설은 검색되지 않았으며, 일반상업지역으로 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 16층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 인조석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다. 급수, 배수, 위생, 화재 탐지 및 소화, 승강기, 주차 타워 등의 설비가 갖추어져 있습니다. 건물은 2019년 4월 5일에 사용 승인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 해당 경매 물건은 중복사건 및 공동담보 경매일 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 소유권 이전 과정에 영향을 줄 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 유치권 신고 및 취하: 주식회사 디피(후일 주식회사 더씨와이)가 공사대금 10억 원으로 유치권을 신고했으나, 이후 유치권 배제 신청 및 신고 취하가 이루어졌습니다. 이는 유치권의 성립 여부가 불분명했음을 시사하며, 현재로서는 경매 절차에 부담이 되는 유치권은 존재하지 않는 것으로 판단됩니다. 하지만 과거 이력에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 도심 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 탁월한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물이며, 상업지역 내에 위치하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 물건으로 판단됩니다. 다만, 중복 사건 및 공동 담보의 가능성은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서면역 초역세권으로 교통 및 생활 편의 시설 이용이 매우 용이합니다.

* 풍부한 임대 수요: 부산 최대 번화가 중 하나인 서면 일대에 위치하여 임대 수요가 꾸준히 높을 것으로 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최근 건물이며, 깔끔한 관리가 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없고, 유치권도 취하되어 낙찰 후 명도 및 권리 문제가 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 163,000,000원입니다.

최근 실거래가 및 주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 8.45평)의 오피스텔 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 시세는 대략 1억 3천만 원에서 1억 7천만 원 사이로 형성되어 있습니다.

예상 입찰가는 감정가와 현재 시세를 고려하여, 주변 시세 상단 수준인 1억 5천만 원에서 1억 6천만 원 사이를 적정 범위로 판단합니다.

다만, 본 건은 중복사건, 공동담보 등의 특수 물건 정보가 있어 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 권리 관계 확인 및 현장 조사가 필수적입니다.

따라서, 현재 정보만을 바탕으로 할 때, 보수적으로 접근하여 1억 5천만 원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.