나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21605 [6] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 11층비-1109호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 서면역 북서측 인근에 위치하는 대동레미
안센트럴시티 10층 비-1005호 외 7개호로서 주변은 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각
종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 서면역이 소재하여
일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 10층, 11층,16층이며,
- 외벽: 몰탈위 페인팅, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지 및 타일마감.
- 창호: 새시창호.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 형상의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선의 도로, 북측으로 약8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

주식회사 디피가 2026.04.15.자로 유치권신고(공사대금 10억원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
경매신청채권자로부터 2026.04.23.자로 유치권배제신청서가 접수 됨.
주식회사 더씨와이(변경전:주식회사 디피)가 2026.06.24.자로 유치권신고를 취하 함.

AI 물건분석

4. 90㎡ (약 1.48평)

건물면적

29. 85㎡ (약 9.03평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

남OOOOOOOO (남부산농업협동조합)

건축년도

2019년 (사용승인일: 2019-04-05)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 서면역 북서측 인근에 위치

* 주변환경: 본건은 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 서면역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다. 지하철 1호선과 2호선 환승역인 서면역이 도보 거리에 있어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 도로: 서측으로 왕복 2차선의 도로, 북측으로 약 8m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 소유권보존: 주식회사대동레미안 (2019-04-24)

* 근저당: 남부산농업협동조합 (2019-04-24, 768,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024-08-29, 4,270,000,000원) - 말소

* 압류: 부산진구 (2024-12-02) - 말소

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2025-03-11, 646,991,851원) - 말소

* 압류: 부산진세무서장 (2025-03-11) - 말소

* 말소기준권리: 남부산농업협동조합의 근저당권 (2019-04-24)입니다.

* 낙찰 시 소멸되지 않는 권리: 본건은 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리들이 경매로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 모든 부담을 소멸하고 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 570,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-03

* 확정일자: 2024-05-03

* 배당신고일자: 2025-05-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 및 차임에 대해 인수할 의무가 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 유치권 관련 사항:

* 주식회사 디피(현 주식회사 더씨와이)가 2026년 4월 15일 공사대금 10억원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 경매 신청 채권자는 2026년 4월 23일 유치권 배제 신청서를 접수하였습니다.

* 이후 주식회사 더씨와이는 2026년 6월 24일 유치권 신고를 취하하였습니다.

* 결론적으로, 현재 유치권으로 인한 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 유치권 (과거 신고 후 취하)

1.3. 상권분석

* 위치: 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면역 초역세권에 자리 잡고 있어 유동인구가 매우 풍부합니다.

* 주변: 롯데백화점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰, 금융기관, 병원, 관공서 등 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 높습니다.

* 잠재력: 오피스텔과 상업시설이 혼합된 건물로, 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 또한, 서면 지역의 지속적인 개발과 함께 향후 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 롯데백화점 부산본점, 롯데에비뉴엘 부산본점 등 대형 쇼핑 시설과 다수의 은행, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 도보로 이용 가능합니다.

* 교통: 지하철 1호선과 2호선 환승역인 서면역이 매우 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 접근성이 뛰어납니다.

* 교육: 인근에 부전초등학교, 서면중학교 등 교육 시설이 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 관련 사항: 과거 유치권 신고가 있었으나 취하되어 현재는 법적 문제가 없는 것으로 판단되나, 관련 절차 및 이력에 대한 최종 확인은 필요합니다.

* 중복사건, 공동담보: 제공된 특이사항에 중복사건 및 공동담보가 명시되어 있으나, 등기부등본상 명확한 정보가 없어 경매 진행 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에 대한 혐오시설 검색 결과, 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없었습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 대동레미안센트럴시티 오피스텔로, 탁월한 입지 조건을 자랑합니다.

* 건물은 2019년에 준공되어 비교적 신축이며, 주변 상업 및 업무 시설, 교통망이 잘 갖춰져 있어 주거 및 업무용으로 높은 가치를 지닙니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정이며, 임차인의 경우 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

* 과거 유치권 신고가 있었으나 정상적으로 취하되어 현재는 권리상 문제는 없는 상태입니다.

* 중복사건 및 공동담보 등 추가 확인이 필요한 사항은 있으나, 전반적으로 안정적인 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 최대 상권 중 하나인 서면역 초역세권에 위치하여 희소성이 높고 미래 가치 상승 잠재력이 매우 큽니다.

* 우수한 교통망: 지하철 1, 2호선 환승역인 서면역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선을 통해 부산 전역으로의 이동이 용이합니다.

* 안정적인 임대수익 기대: 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 공실 위험이 낮으며, 꾸준한 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 서면 지역의 지속적인 개발 계획과 도시 경쟁력 강화 추세를 고려할 때, 향후 시세 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 173,000,000원

* 시세 분석:

* 본 물건은 공급면적 29.85㎡ (약 9.03평)의 소형 오피스텔입니다.

* 부산 서면 지역의 신축 및 준신축 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 유사 면적의 소형 오피스텔의 경우 공급면적 기준 3.3㎡당 약 900만원에서 1,200만원 이상의 가격대를 형성하고 있습니다.

* 감정가 173,000,000원은 9.03평 기준 약 1915만원/평으로, 이는 서면역 초역세권이라는 입지를 감안했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.

* 최근 유사한 면적의 오피스텔 실거래가 및 호가 정보를 바탕으로 판단 시, 본 건물의 가치는 감정가 수준에서 형성될 가능성이 높습니다.

* 잠재적 리스크 고려:

* 과거 유치권 신고 이력이 있었으나 현재는 취하되어 법적 문제는 없습니다.

* 중복사건, 공동담보 등 추가적인 확인이 필요한 사항이 있으나, 이는 경매 진행 과정에서 명확히 될 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가와 현재 시세를 중심으로 산정합니다.

* 서면역 초역세권이라는 탁월한 입지와 오피스텔의 희소성을 고려할 때, 경쟁 입찰이 치열할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낙찰가율은 일반적으로 100% 내외 또는 그 이상을 기록할 수 있습니다.

* 현재 시세 및 시장 상황, 물건의 희소성 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 판단됩니다. 이는 실제 경매 시점의 시장 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.