나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21605 [4] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 11층비-1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 서면역 북서측 인근에 위치하는 대동레미
안센트럴시티 10층 비-1005호 외 7개호로서 주변은 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각
종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 서면역이 소재하여
일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 10층, 11층,16층이며,
- 외벽: 몰탈위 페인팅, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지 및 타일마감.
- 창호: 새시창호.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 형상의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선의 도로, 북측으로 약8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

주식회사 디피가 2026.04.15.자로 유치권신고(공사대금 10억원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
경매신청채권자로부터 2026.04.23.자로 유치권배제신청서가 접수 됨.
주식회사 더씨와이(변경전:주식회사 디피)가 2026.06.24.자로 유치권신고를 취하 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21605 (4)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 11층비-1104호

용도: 오피스텔

감정가: 163,000,000원

토지면적: 4.62㎡ (약 1.40평)

건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (통상적으로 경매 신청 채권자로 추정됨)

건축연도: 2019년 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재, 지하철 서면역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본건은 도로변 상가지대로 형성되어 있으며, 백화점을 비롯한 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등이 밀집한 지역입니다.

교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 서면역이 소재하여 일반적인 대중교통 사정이 매우 양호합니다.

도로: 본건 건물은 서측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 약 8m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 남부산농업협동조합 근저당 (접수일자: 2019.04.24.)

말소예정 권리:

* 남부산농업협동조합 근저당 768,000,000원

* 여성현 주택임차권 126,000,000원 (전입일자: 2021.02.19., 확정일자: 2021.01.27.)

* 주택도시보증공사 가압류 4,270,000,000원

* 부산진구 압류

* 남부산농업협동조합 임의경매 646,991,851원

* 부산진세무서장 압류

총 등기부채권액: 5,164,000,000원으로 상당히 높은 편입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 여성현

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-19

* 확정일자: 2021-01-27

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

유치권 관련:

* 주식회사 디피(현 주식회사 더씨와이)에서 2026년 4월 15일 공사대금 10억 원에 대한 유치권을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명한 상태였습니다.

* 이후 경매 신청 채권자의 유치권 배제 신청서가 접수되었으며, 해당 유치권 신고는 2026년 6월 24일 취하되었습니다. 따라서 유치권으로 인한 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

서면역세권: 부산의 주요 도심이자 상업 중심지인 서면역 인근에 위치하여 풍부한 유동인구와 높은 상업 활동성을 갖춘 지역입니다.

다양한 편의시설: 백화점, 쇼핑몰, 금융기관, 병원, 식당가 등 각종 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 환경이 매우 편리합니다.

오피스텔 밀집 지역: 해당 건물과 인근 지역에 다수의 오피스텔이 위치하고 있어, 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 롯데백화점, NC백화점, 지하상가 등 대형 쇼핑시설 및 다양한 근린생활시설 접근이 용이합니다.

교통: 지하철 1호선과 2호선의 환승역인 서면역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

기타: 인근에 병원, 은행 등 금융기관 및 행정 편의시설 이용이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 등기부채권 총액: 51억 6천 4백만원에 달하는 높은 총 채권액은, 경매 과정에서 정리될 것이나, 잠재적으로 추가적인 권리 관계나 복잡한 금융 구조가 존재할 가능성을 시사할 수 있습니다.

임대 관계 불명확: 임차인의 보증금 및 차임 정보는 확인되었으나, 정확한 현 공실 여부, 관리비 연체 여부 등 실제적인 점유 및 사용 현황에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

중복사건 및 공동담보: "중복사건", "공동담보" 등의 특이사항은 관련 물건이 다수이거나, 담보 설정이 여러 자산에 걸쳐 있음을 의미할 수 있으나, 본 건은 개별 사건으로 진행됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로서, 탁월한 입지 조건과 교통 접근성을 자랑합니다. 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)이며, 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 임차인의 대항력이 없고 유치권 신고도 취하되어 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 매우 높은 등기부채권 총액은 잠재적 리스크 요인으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 부산의 중심 상업지구인 서면역 초역세권에 위치하여 투자가치가 높습니다.

우수한 교통 환경: 더블 역세권 및 풍부한 대중교통망으로 접근성이 매우 뛰어납니다.

안정적인 임대 수요: 부산 최대 도심 중 하나인 서면 지역의 지속적인 오피스텔 및 상업시설 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없으며, 유치권 신고가 취하되어 낙찰 후 법적 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 163,000,000원입니다.

제공된 정보에는 현재 시세에 대한 상세한 JSON 데이터가 포함되어 있지 않아, 현 시세 기준의 정확한 예상 입찰가 산정에는 한계가 있습니다.

통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가 대비 할인율이 적용될 수 있으며, 이는 물건의 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰 정도에 따라 달라집니다.

본 물건의 경우, 높은 등기부 채권 총액에도 불구하고 권리상 인수 부담이 적은 점, 서면역이라는 탁월한 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 발생할 수도 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 163,000,000원을 기준으로, 신중한 시장 조사 및 현장 조사를 거친 후 결정하는 것이 권고됩니다. 일반적인 경매 관행을 고려하여, 130,400,000원 (감정가 80%) ~ 163,000,000원 (감정가 100%) 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다.

이는 일반적인 경매 관행과 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사, 주변 시세 분석, 관련 법규 검토 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.