나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21605 [3] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층비-1009호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 서면역 북서측 인근에 위치하는 대동레미
안센트럴시티 10층 비-1005호 외 7개호로서 주변은 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각
종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 서면역이 소재하여
일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 10층, 11층,16층이며,
- 외벽: 몰탈위 페인팅, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지 및 타일마감.
- 창호: 새시창호.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 형상의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선의 도로, 북측으로 약8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

주식회사 디피가 2026.04.15.자로 유치권신고(공사대금 10억원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
경매신청채권자로부터 2026.04.23.자로 유치권배제신청서가 접수 됨.
주식회사 더씨와이(변경전:주식회사 디피)가 2026.06.24.자로 유치권신고를 취하 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 474-51번지에 소재한 대동레미안센트럴시티 10층 비-1009호 오피스텔입니다.

1.2. 면적

토지면적은 4.90㎡ (약 1.48평)이며, 건물면적은 29.85㎡ (약 9.03평)입니다. 토지지분은 4.9011㎡, 건물지분은 29.848㎡입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 부산지방법원 2025타경21605 (3)이며, 채권자는 남OOOOOOOO (남부산농업협동조합)입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

본 건은 중복사건, 공동담보 물건에 해당합니다. 과거 주식회사 디피(현 주식회사 더씨와이)가 2026년 4월 15일 공사대금 10억 원으로 유치권을 신고했으나, 해당 신고는 2026년 6월 24일 취하되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건이 소재한 부산광역시 부산진구 부전동 일대는 지하철 서면역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 도로변 상가지대로 형성되어 있습니다. 백화점, 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다. 서측으로는 왕복 2차선 도로, 북측으로는 약 8m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건 토지의 용도지역은 일반상업지역입니다.

3. 건축물 정보

3.1. 건물 개요

건물명은 대동레미안센트럴시티로, 총 19층 규모이며 철근콘크리트 평지붕 구조의 건물입니다. 본 건은 10층, 11층, 16층에 위치한 호실들이 경매 대상이나, 명세서상에는 10층 비-1009호가 특정되어 있습니다. (JSON 정보상 10층 B-1009호 확인)

3.2. 건물 구조 및 외관

본 건물은 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 10층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 하부 인조석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

3.3. 설비 내역

급배수 및 위생 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 승강기 설비, 주차 타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

등기부상 소유권은 주식회사대동레미안에 보존되어 있으며, 말소기준권리는 2019년 4월 24일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당 (768,000,000원)입니다.

이 외 가압류, 압류, 임의경매, 압류 등 다수의 권리들이 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다.

4.2. 말소기준권리

2019년 4월 24일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸됩니다.

4.3. 임차인 현황

임차인 조원진은 보증금 126,000,000원, 차임 0원으로 등기되어 있습니다. 전입일자 및 확정일자는 2021년 2월 24일이며, 배당신고일자는 2025년 2월 26일입니다. 하지만 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

4.4. 인수되는 권리

등기부 및 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본 건은 부산의 주요 상업 중심지인 서면역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권이 매우 발달되어 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

단지 주변으로 롯데백화점 등 대형 쇼핑 시설과 금융기관, 병원, 각종 식당 및 카페 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 잠재적 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 사항 (과거)

과거 유치권 신고가 있었으나, 신고인이 유치권 신고를 취하하여 현재 유치권으로 인한 낙찰자 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

6.2. 기타 리스크

임차인 조원진은 대항력이 없어 보증금 126,000,000원이 배당을 통해 회수되지 못하더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당표 확정 시까지는 해당 내용 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업 및 교통 요지인 서면역 역세권에 위치한 오피스텔로, 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체의 상태 및 관리 상태도 양호할 것으로 예상되며, 소형 면적임에도 불구하고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 권리관계도 복잡하지 않고, 과거 유치권 문제도 해소되어 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서면역 초역세권으로 교통 및 생활 편의시설이 완비된 핵심 상업지구에 위치.

* 안정적인 임대 수요: 소형 오피스텔로 1인 가구 및 직장인의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상.

* 깔끔한 권리 분석: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자 인수 부담 없음.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 합리적인 가격으로 입찰 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 173,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔이 1억 5천만 원에서 1억 8천만 원 내외로 거래되는 것으로 파악됩니다.

임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 권리 분석상 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용은 없는 것으로 보입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시세 및 물건의 장점을 고려하여 175,000,000원에서 185,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.