나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21605 [2] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층비-1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 서면역 북서측 인근에 위치하는 대동레미
안센트럴시티 10층 비-1005호 외 7개호로서 주변은 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각
종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 서면역이 소재하여
일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 10층, 11층,16층이며,
- 외벽: 몰탈위 페인팅, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지 및 타일마감.
- 창호: 새시창호.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 형상의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선의 도로, 북측으로 약8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

주식회사 디피가 2026.04.15.자로 유치권신고(공사대금 10억원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
경매신청채권자로부터 2026.04.23.자로 유치권배제신청서가 접수 됨.
주식회사 더씨와이(변경전:주식회사 디피)가 2026.06.24.자로 유치권신고를 취하 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 474-51번지에 위치한 대동레미안센트럴시티 10층비-1006호 오피스텔입니다. 사건번호는 부산지방법원 2025타경21605 (2)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 4.62㎡ (약 1.40평)이며, 건물면적은 28.13㎡ (약 8.51평)입니다. 토지 제시외면적과 건물 제시외면적은 0.00㎡입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 163,000,000원이며, 채권자는 남OOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 서면역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 서면역이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다. 서면역에서 도보 약 7분 거리에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리 소멸 여부

말소기준권리인 근저당권(남부산농업협동조합, 768,000,000원)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부등본 요약에 따르면 을1 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 접수된 가압류, 압류, 임의경매, 압류 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 낙찰자 인수 권리

제공된 정보 및 등기부등본 요약상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 건물 이용 상태 및 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변은 백화점(롯데백화점 부산본점, 롯데에비뉴엘 부산본점 등), 쇼핑몰(쥬디스태화, 삼정타워), 각종 상업 및 업무시설 밀집 지역입니다. 또한 부전시장 등 전통시장도 인접해 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 오피스텔 시세 동향

대동레미안센트럴시티 오피스텔은 2019년 4월 준공된 건물로, 전용면적 28.13㎡ (약 8.5평) 기준 시세는 1억 1천만 원대에서 1억 8천만 원대로 파악됩니다. 최근 실거래가 자료는 제한적이나, 2019년 4월 28일 28D 타입이 1억 8,852만원에 거래된 기록이 있습니다. 2026년 7월 기준 월세는 1억원대 보증금에 14~16만원 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서면역 인근의 상업지구에 위치하여 롯데백화점, 롯데에비뉴엘, 쥬디스태화, 삼정타워 등 대형 쇼핑몰과 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 부전초등학교(부산 상위 44%), 서면중학교(부산 상위 34%) 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 사항

주식회사 디피(현 주식회사 더씨와이)가 2026년 4월 15일 공사대금 10억원을 이유로 유치권을 신고하였으나, 경매 신청 채권자의 유치권 배제 신청서 접수(2026.04.23.)에 이어 해당 유치권 신고가 취하(2026.06.24.)되어 현재 유치권으로 인한 위험은 해소된 것으로 보입니다. 다만, 과거 유치권 신고로 인한 법적 절차 및 관련 비용 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

중복사건 및 공동담보 물건으로 등록되어 있습니다. 이로 인해 경매 절차가 복잡해지거나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 교통 및 편의시설 이용이 매우 편리하며, 오피스텔로서의 임대 수익 창출 및 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 비교적 최근인 2019년에 준공되어 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 유치권 관련 리스크는 해소되었으나, 중복사건 및 공동담보라는 특수 물건 정보는 신중한 검토가 필요합니다. 임차인 현황이 미상인 점도 투자 전 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 부산의 중심 상업지구인 서면역 초역세권에 위치하여 투자 및 실거주 가치가 높습니다.

우수한 교통: 지하철 1호선 서면역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

완비된 편의시설: 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 풍부한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 신축에 속하여 내부 컨디션이 양호할 것으로 기대됩니다.

해소된 권리 위험: 유치권 신고가 취하되어 법적 하자 리스크가 감소했습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 163,000,000원입니다.

현재 시세 분석 결과, 해당 오피스텔의 전용면적 28.13㎡ (약 8.5평) 기준 현 시세는 1억 1천만원대에서 1억 8천만원대 수준으로 파악됩니다. 특히, 2019년 4월 28일 28D 타입이 1억 8,852만원에 거래된 사례가 있어, 감정가가 시세보다 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 경매 신청 채권자(남부산농업협동조합)의 경매 신청 금액이 646,991,851원으로 감정가와 큰 차이를 보이며, 총 채무액도 상당한 점을 고려해야 합니다.

종합적으로, 시세 범위를 고려하고 권리 분석 및 유치권 해제 등을 감안할 때, 감정가 163,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근한다면 150,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 낙찰을 위해서는 시세 상단 또는 그 이상을 고려해야 할 수도 있으며, 이는 현장 조사 및 임대차 관계 확인 후 최종 결정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 185,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

주변 시설 검색 결과, 대동레미안센트럴시티에서 도보 1km 이내에 롯데백화점, 쥬디스태화, 삼정타워 등 대형 쇼핑몰과 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다. 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 언급되지 않았습니다. 다만, '큐브타이', '테라피IS' 등 마사지 업소가 검색되어, 상업 지역의 특성상 다양한 유흥 및 서비스 시설이 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.