나이스옥션 법원경매 마산 2025타경304 [5] 경상남도 함안군 대산면 장암리 84-5 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 대산면 장암리 소재, '장암농공단지' 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 순수 경지 정리지대이며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1)토지 : 사다리형에 가까운 토지로서, 현황 "농경지"로 이용 중임. 일련번호2)~6)토지 : 세장형의 토지로서, 현황 "농경지"로 이용 중임. 일련번호9)토지 : 가장형의 토지로서, 현황 "창고부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호1)토지 : 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 농로와 접함. 일련번호2)~4)토지 : 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 농로와 접함. 일련번호5),6)토지 : 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 농로와 접함. 일련번호9)토지 : 북동측 및 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1)토지 : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행 령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호2)토지 : 농림지역, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호3)토지 : 농림지역, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호4)토지 : 농림지역, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호5)토지 : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행 령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호6)토지 : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행 령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호9)토지 : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행 령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(비닐하우스(ㄹ),(ㅁ))이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

7) 경량철골구조 패널지붕 단층 건물로서, (창고부분) ┌ 벽 체 : 샌드위치판넬 잇기 ├ 높 이 : 4.5m ├ 바 닥 : 모르타르 미장 └ 창 호 : 섀시창호 7-1) 경량철골구조 패널지붕 단층 건물로서, (관리사부분) ┌ 외 벽 : 사이딩판넬 잇기 ├ 내 벽 : 목재(편백)루바 ├ 천 정 : 목재(편백)루바 ├ 바 닥 : 장판지 및 타일마감 └ 창 호 : 섀시창호 8) 경량철골구조 패널지붕 2층 건물로서, ┌ 벽 체 : 샌드위치판넬 잇기 ├ 높 이 : 4.5m ├ 바 닥 : 모르타르 미장 └ 창 호 : 섀시창호

이용상태

7) 창고 및 관리사 8) 창고

설비내역

관리사부분에 기름보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

ㄱ) 조립식판넬조 판넬지붕 단층(창고) : 약 6.7㎡ ㄴ) 조립식판넬조 판넬지붕 단층(창고) : 약 8.1㎡ ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층(휴게실) : 약 14.4㎡

공부와의 차이

일련번호7-1)건물 창고시설(66.5㎡)은 현황 및 건축물대장상 ‘관리사’로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계 : 미상임. └ 기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(9-1,9-2,9-3) 매각 포함
-목록 7번 부속건물 창고시설(66.5㎡)는 현황 및 건축물대장상 '관리사'로 이용중이므로 이를 감안하여 평가함
-목록 9번 토지는 인접 토지와의 경계가 불분명하여 토지의 정확한 현황 및 지적경계 등을 확인하기 위해서는 측량이 필요한 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경304 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진주대곡농업협동조합 (진OOOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 279,430,030원

작성일: 2026년 7월 10일

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 함안군 대산면 장암리 84-5

용도: 창고시설

토지 면적: 655.00㎡ (약 198.14평)

건물 면적: 412.31㎡ (약 124.72평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 29.20㎡ (비닐하우스, 조립식판넬조 창고, 경량철골조 휴게실 등 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 함안군 대산면 장암리 소재 '장암농공단지' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 순수 경지 정리 지대로 구성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 물건지까지 노폭 약 3미터 내외의 농로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 도로 상태

토지는 사다리형 또는 세장형, 가장형에 가까운 형태를 띠고 있으며, 현황 '농경지' 및 '창고부지'로 이용 중입니다. 북서측 및 남동측으로 농로가 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

해당 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

소유권은 영농조합법인케레스에 있으며, 2019년 5월 27일 매매로 취득하였습니다.

말소기준권리인 근저당권(경남단감원예농업협동조합, 2019년 5월 27일, 312,000,000원)이 설정되어 있습니다.

이후 다수의 가압류 및 강제경매, 임의경매 개시결정이 설정되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소 기준 권리보다 후순위입니다.

3.2. 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 858,300,965원입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 근저당권보다 선순위 권리는 없습니다. 경매 절차에 따라 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 대상 지역 특성

물건지 인근은 장암농공단지와 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적으로 농림업 및 소규모 공업 시설이 입지해 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

가까운 편의시설이나 상업지구에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 차량으로 이동 시 함안군 내 중심지로 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. (검색 결과: 복음의원, 새길동산(요양시설) 등이 인근에 위치하며, 대산면 소재지에는 기본적인 편의시설이 있을 것으로 보입니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 '새길동산' (노인요양시설)이 있으며, 대산면 소재지에는 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. (검색 결과: 함안군 대산면에는 복음의원(내과, 외과 등)이 위치해 있으며, 악양생태공원 등 자연 경관 시설도 있습니다. 도심과의 거리가 있어 대규모 편의시설은 접근이 필요합니다.)

5.2. 교육 시설

물건지 인근에 대한 직접적인 학교 정보는 부족하나, 함안군 내에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다. (검색 결과: 함안군 내 초등학교 62곳, 중학교 35곳, 고등학교 23곳, 대학교 3곳이 있다고 언급됩니다.)

5.3. 의료 시설

인근에 복음의원(내과, 외과, 소아청소년과 등)이 위치하고 있습니다. (검색 결과: 경상남도 함안군 대산면에는 복음의원이 있으며, 칠서면에는 우리병원이 위치해 있습니다. 대산면에는 요양시설인 새길동산도 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 변동사항이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 신축 및 증축 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 목록 9번 토지는 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 현황 확인을 위한 측량이 필요합니다.

* 일부 제시외 건물(비닐하우스, 조립식 판넬조 창고, 휴게실 등)이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 정확한 파악 및 관리가 필요합니다.

* 목록 7번 부속건물(66.5㎡)은 건축물대장상 '창고시설'이나 현황 '관리사'로 이용 중으로, 공부와의 차이가 존재합니다.

* 장암농공단지 인근 지역으로, 산업단지 운영에 따른 소음, 분진 등 환경적인 영향 가능성을 고려해야 합니다. (검색 결과: 함안군 내 폐기물처리장 관련 이슈가 있으나, 해당 물건지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다. 다만, 농공단지 인근 지역 특성상 환경적 요소를 고려하는 것이 좋습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 대산면 장암리, 장암농공단지 인근에 위치한 창고시설입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 현재 감정가는 279,430,030원입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들로 구성되어 있어 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 일부 제시외 건물 존재, 토지 경계 불분명, 공부와의 차이 등은 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다. 주변 환경은 농경지와 공장단지가 혼재되어 있으며, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 말소기준 권리보다 후순위 권리들로 낙찰 후 인수할 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 장암농공단지 인근에 위치하여 산업단지 관련 업종의 활용 가능성이 있습니다.

* 농림지역 내 창고시설로, 농업 관련 업종이나 창고업 등으로 활용될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 279,430,030원을 기준으로, 권리 분석상 인수 부담이 없다는 점, 물건 자체의 잠재적 리스크(경계 불분명, 제시외 건물 등)와 입지 조건을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 통상적으로 감정가의 80% ~ 120% 범위 내에서 입찰이 이루어질 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 희망 가격은 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 향후 활용 계획 등을 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다. (참고: 인수 보증금 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.