나이스옥션 법원경매 김천 2025타경323 [2] 경상북도 김천시 율곡동 811 영무메트로 1층110호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 남면 옥산리 소재 ""KTX 김천구미역"" 북측인근에 위치하는 ""영무메트
로 제1층 제109호(기호 가), 제1층 110호(기호 나)""구분건물로, 부근 일대는 아파트단지, 오
피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장 등이 있어 제반교통사정은 무난한 편
입니다.

건물의 구조

가),나) 철근콘크리트구조 평지붕 지상15층건 중 1층 109호, 1층 110호로서,
외벽: 외장타일, 화강석 및 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 샌드위치판넬 및 내부 인테리어 등 마감
바닥: 에폭시 등 마감
창호: 강화유리 창호.

이용상태

가) 제2종근린생활시설(일반음식점)
나) 제1종근린생활시설(소매점)입니다.

설비내역

공동위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비 및 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인접지와 등고 평탄한 ""주상용 구분건물 건부지""입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 6차선 및 북측으로 왕복 3차선 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(김천도시지역), 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2014-02-03
)(대로2-혁신1)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-02-03)(중로1-혁신9)(접합), 가축사육제한
구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종)), 혁신도시개발예정지구(2016-03-17)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 기호 나)는 의뢰외 구분상가(1층 108호, 111호)와 내부 벽체 구분없는 튼상가로
이용중이니(현재 공실)경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

본 물건(110호)은 구분상가(1층 108호, 111호)와 내부벽체 구분없는 튼 상가로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 김천지원 2025타경323 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 새김천새마을금고

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상북도 김천시 율곡동 811, 영무메트로 1층 110호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 15층 중 1층

건물 용도: 제1종근린생활시설(소매점) (감정평가서 요약 기준, 건축물대장상 업무시설 및 근린생활시설, 판매시설)

준공년도: 2015년

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 18.84㎡ (약 5.70평)

토지 지분: 18.8391㎡ (약 5.70평)

건물 면적: 99.20㎡ (약 30.02평)

건물 지분: 99.2㎡ (약 30.02평)

감정가: 616,000,000원

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 KTX 김천구미역 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 김천 혁신도시 개발 계획 지역 내에 위치합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 동측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 3차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 지역 지구 및 토지 이용 계획

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m) 등 도로와 접해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 을1 근저당(주식회사새마을금고자산관리회사, 2015-07-17 접수, 780,000,000원) 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 등기 내역:

* 갑3: 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (주식회사영무건설)

* 갑4: 소유권 이전 (김진구 외 2명)

* 을1: 근저당 (주식회사새마을금고자산관리회사, 780,000,000원, 말소기준권리)

* 갑5: 임의경매개시결정 (새김천새마을금고, 645,324,200원)

등기부채권 총액: 780,000,000원

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2015-07-17 접수)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 상가 구성

본 건물(영무메트로)은 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등이 복합된 건물입니다. 1층은 주로 제1, 2종 근린생활시설 및 소매점 등의 상가로 구성되어 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

KTX 김천구미역 인근의 김천 혁신도시 중심 상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부한 편입니다. 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역과 인접하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.3. 이용 상태 및 업종

본건 110호는 구분상가(1층 108호, 111호)와 내부 벽체 구분 없이 통합된 상가로 이용 중이며, 감정평가서상 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 평가되었습니다. 현재 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

본 건물은 공동 위생설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

주변에 대형 마트, 병원, 은행, 관공서, 학교 등 다양한 편의시설이 위치하여 생활 및 업무 편의성이 높습니다. KTX 김천구미역을 통한 광역 교통망 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건 110호는 108호, 111호와 내부 벽체 구분 없이 통합된 상가로 이용 중이며, 현재 공실 상태입니다. 이러한 통합 사용으로 인해 향후 분할 사용 시 건축법규 검토 및 원상복구 등에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하 소멸되므로, 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만, 경매 진행 과정에서 추가적인 채권 신고 등이 있을 수 있으므로, 최종적인 말소 여부는 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

6.3. 실제 이용 상태 관련 리스크

내부 벽체 없이 통합 상가로 이용 중이라는 점은 공실로 인한 수익 공백 외에도, 향후 임대 또는 재매각 시 내부 구조 변경 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 또한, 구분 등기된 개별 호실이 아닌 통합 공간으로 이용되고 있어, 소유권 관계 및 면적에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

6.4. 혐오시설 확인

주변 지역은 김천 혁신도시 개발 구역 내 계획된 상업 및 주거지역으로, 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 KTX 김천구미역 인근 중심 상업지역에 위치한 코너 상가로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 1층에 위치하며 대로변 및 삼거리 코너에 인접하여 가시성이 우수합니다. 다만, 현재 내부 벽체 없이 3개 호실이 통합되어 사용되고 있고 공실 상태라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 이러한 특수성은 매입 가격 협상에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* KTX 김천구미역 역세권 중심상업지역에 위치한 대로변 코너 상가로, 뛰어난 입지와 가시성 확보.

* 주변 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 풍부한 잠재 고객 확보 가능.

* 현재 통합 상가로 이용 중이며 공실인 점을 감안하여, 시세 대비 저가 매수 기회 고려.

* 장기적으로 김천 혁신도시의 발전과 함께 상권 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 616,000,000원입니다. 최근 동일 건물 내 소형 오피스텔(전용면적 약 27.28㎡)이 490,000,000원에서 495,000,000원 사이에 거래된 사례가 있으나, 본건은 99.20㎡ 면적의 통합 상가로서 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건은 1층 대형 통합 상가로서의 가치와 현재 공실 상태, 통합 사용으로 인한 제약 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 530,000,000원 내외로 제시하며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 추이를 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

(참고: 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.