나이스옥션 법원경매 대전 2024타경120095 [1] 대전광역시 동구 대성동 130 은어송마을2차코오롱하늘채 202동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 대성동 소재 "대전은어송초등학교" 동측 인근에 위치하는 은어송마
을2차코오롱하늘채(총 16개동 1,241세대) 202동 14층 1404호로서, 주위는 대단위 아파트 단
지, 각종 근린생활시설, 다가구주택, 다세대주택, 학교 등으로 형성된 주택지대로 제반 주
위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량
의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물중 14층 1404호로서,
(2007.02.14 사용승인)
외벽:석재 및 시멘트몰탈위 페인트마감
내벽:벽지 및 일부 타일마감 등
창호:샷시 이중창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등) 1개호로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비.
지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄하게 조성된 아파트(은어송마을2차코오롱하늘채) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대로 및 중로에 접하고, 단지내 진입도로를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가오지구 택지개발사업), 대로3류(폭 25m
-30m)(가오택지)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(대로3-51(가오동길))(접합), 중로2류(폭 15m
-20m)(가오택지)(접합), 가축사육제한구역(2012-03-15)(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역(반드시별도확인요함동부교육
지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-01)(상대보호구역)<교육환경
보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양
비래공원))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:현장 조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물현황도면 및 인근 탐문조사, 외부
관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 하였음.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 대성동 소재 "대전은어송초등학교" 동측 인근에 위치하며, 대단위 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 다가구주택, 다세대주택, 학교 등으로 형성된 주택지대에 속합니다. 주위 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

본건은 대로 및 중로에 접하고 있으며, 단지 내 진입도로를 통해 접근이 가능합니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가오지구 택지개발사업)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역, 절대정화구역), 상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 관련 법규 적용을 받습니다.

1.1. 5. 주변 환경 분석

대전은어송초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 은어송마을 2단지 아파트 단지와 인접하여 대규모 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다. 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 인근에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 일반적으로 주거 밀집 지역에서는 혐오시설이 없는 편입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 매각 대상

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 2. 경매 구분

부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 3. 말소기준권리

을2 근저당권 (하나은행, 2011-02-18 접수)이 말소기준권리이며, 해당 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸됩니다.

1.2. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

1.2. 5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 6. 등기부채권 총액

총 채권액은 418,400,000원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 배후수요

은어송마을2차코오롱하늘채는 총 1,241세대의 대단지 아파트로서, 풍부한 배후수요를 가지고 있습니다.

1.3. 2. 근린생활시설

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 아파트 단지의 편의성을 높여줍니다.

1.3. 3. 상권 특성

주로 주거지역으로 형성되어 있으며, 아파트 단지와 근린생활시설이 조화를 이루고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 아파트 정보

* 단지명: 은어송마을2차코오롱하늘채

* 주소: 대전광역시 동구 대성동 130

* 세대수: 총 1,241세대 / 16개동

* 준공 연도: 2007년 2월 14일 (사용승인일)

* 구조: 철근콘크리트구조 (202동, 19층 건물 중 14층)

* 면적:

* 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 공급면적: (별도 명시된 정보 없음, 일반적으로 전용면적 + 공용면적)

* 설비: 전기, 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보, 소화전 설비, 지하주차장 등.

* 주차: 총 1,768대 (세대당 약 1.42대)

1.4. 2. 주변 교육시설

* 대전은어송초등학교 (인접)

* 대전은어송중학교 (인접)

* 가오중학교, 가오고등학교 (인근)

1.4. 3. 주변 편의시설

* 각종 근린생활시설 (마트, 병원, 식당 등)

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 재매각 물건

본 물건은 재매각으로 진행 중입니다. 이는 이전 입찰에서 낙찰이 이루어지지 않았거나, 낙찰 후 계약이 파기되는 등의 사유가 발생했음을 의미하며, 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 2. 임대관계 미상

임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.5. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 매각으로 소멸되지 않으므로, 등기부등본 상 지상권 설정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 대성동에 위치한 은어송마을2차코오롱하늘채 아파트로, 주변에 학교 및 편의시설이 잘 갖추어진 주거지역에 속합니다. 1,241세대의 대단지 아파트로서 안정적인 주거 환경을 제공하며, 차량 접근성과 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 임대 관계가 미상인 점, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 존재할 수 있다는 점은 투자 결정 전 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대전 은어송초등학교 인근의 안정적인 주거지역에 위치합니다.

* 대단지 프리미엄: 1,241세대의 대단지로 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변 근린생활시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 재매각을 통한 기회: 재매각 물건이라는 점을 활용하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 376,000,000원입니다. 최근 2026년 6월 10일 22층이 305,000,000원, 7월 1일 4층이 360,000,000원, 7월 4일 25층이 360,000,000원에 거래된 이력이 있습니다.

본 물건은 14층으로 최근 거래된 층수(4층, 22층, 25층)의 중간 정도에 해당합니다. 최근 최고 거래가와 감정가를 고려할 때, 재매각이라는 특수성과 잠재적 리스크(임대관계 미상, 소멸되지 않는 권리 등)를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

입찰 보증금은 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 360,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 본 건의 가치와 리스크를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.