나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503168 [2] 대전광역시 동구 원동 60-4 1층112호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 원동 ""신중앙시장"" 북서측 인근에 소재하는 상가(DMC중앙스퀘어) 제1층 제109호, 제112호, 제113호로서 본건 주위는 중앙시장, 국제시장 등의 재래시장, 각종 점포 및 근린생활시설, 소방서, 주차빌딩 등으로 이루어진 대전 원도심 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하고 지하철역, KTX역인 대전역이 소재하며, 지하철역 및 버스승강장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물중 제1층 제109호, 제112호, 제113호로,
- 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등.
- 내벽 : 인테리어 마감 등.
- 창호 : 스텐샷시 강화유리 등.

이용상태

본건 기호(1),(2),(3) 및 인접상가 5개호가 일체로 이용중임.((주)제나셀)

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 소방관련설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 대체로 장방형 평지로서 상업용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로와 접하고, 남동측 및 남서측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

60-4:도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))
60-5:도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(원동2)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))
60-7:도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(원동2)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))
60-8:도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

물건 비고

목록1(109호), 목록3(113호) 및 인접상가 5개호가 일체로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대전지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503168 (2)

* 소재지: 대전광역시 동구 원동 60-4, 1층 112호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 151,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 4.26㎡ (약 1.29평)

* 토지 지분: 4.2596㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

* 건물 지분: 22.01㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보 (건축물표제부 요약)

* 건물명: (집합건물) DMC중앙스퀘어 (신중앙시장 인근)

* 구조: 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 건물 중 제1층

* 주요 용도: 제1종근린생활시설, 판매시설

* 건축 허가일: 1992년 10월

* 사용 승인일: 1995년 7월 25일

* 총 층수: 지하 4층, 지상 12층

* 전유부분 면적: 22.01㎡ (112호)

* 집합건물 전체 호실 수: 34호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 동구 원동에 위치한 "신중앙시장" 북서측 인근에 소재하는 상가 건물(DMC중앙스퀘어) 내 1층 112호입니다. 주변으로는 중앙시장, 국제시장 등 전통 재래시장과 각종 점포, 근린생활시설, 소방서, 주차빌딩 등이 밀집해 있는 대전 원도심의 상업지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 지하철 및 KTX가 정차하는 대전역이 인접해 있습니다. 또한, 지하철역 및 버스 승강장과의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 북동측으로는 중로가, 남동측 및 남서측으로는 소로가 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채무액

* 말소기준권리: 을3 (2017-04-04 접수) 농협은행주식회사 근저당권 (말소예정)

* 등기부채권 총액: 809,214,810원

* 농협은행주식회사 근저당: 276,000,000원

* 백제 가압류: 523,214,810원

* 동구(대전광역시) 압류

* 계양세무서장 압류

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송영남

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 660,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-10-15

* 확정일자: 2020-11-10

* 대항력: 없음

* 비고: 상가건물 임차권 등기(을4)가 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 현재 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 권리분석은 변동될 수 있으므로 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 대전 원동 일대는 대전역을 중심으로 한 원도심 상업지역으로, 전통시장(신중앙시장, 국제시장)과 다양한 소매점, 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 상가 통합 이용

본건 112호는 목록 1(109호), 목록 3(113호) 및 인접 상가 5개 호실과 일체로 이용 중이라는 점이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 상가들이 하나의 업장 또는 상업 공간으로 통합 운영되고 있음을 시사하며, 이는 영업 활동에 긍정적 또는 부정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

본건 주변에는 다양한 소매점, 식당 등 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다. 또한, 소방서가 인근에 위치하여 공공 치안 및 안전 측면에서도 이점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 및 유동화물건

* 공동담보: 본건이 공동담보로 묶여 있다는 점은 하나의 담보로 여러 부동산이 묶여 있음을 의미하며, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과 등이 본건의 매각에 영향을 줄 수 있습니다.

* 유동화물건: 유동화 물건은 자산유동화증권(ABS) 등으로 발행되어 복잡한 금융 구조를 가질 수 있습니다. 이는 경매 과정이나 소유권 이전 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 통합 이용 상가의 운영 문제

인접 상가 5개 호실과 일체로 이용 중인 상황은, 해당 통합 운영 주체의 사업 지속성 여부에 따라 본건의 실제 이용 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 만약 통합 운영이 중단될 경우, 개별 호실로서의 활용 방안 모색이 필요할 수 있습니다.

6.3. 일반 원도심 상권의 특성

대전 원도심 지역은 오래된 상권이 밀집한 곳으로, 신규 상권과의 경쟁, 노후화된 시설 등의 요인으로 인해 상권 활력이 다소 저하될 가능성도 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전역세권의 중심 상업지에 위치한 판매시설로서, 유동인구가 풍부하고 교통이 편리한 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 5,100만원으로 책정되어 있으며, 면적 대비 적정한 수준으로 판단됩니다. 하지만 공동담보 및 유동화물건이라는 특수성과 다수 호실과의 통합 이용이라는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다. 권리관계는 명확하며, 임차인 송영남 씨는 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 주변 상권의 활성화 추이와 통합 이용 상가의 운영 상태를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 요지: 대전역 인근의 입지로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 역세권 상권의 잠재력: 대전역을 중심으로 한 상업 및 유동인구의 지속적 확보 가능성이 있습니다.

* 재래시장 인접: 신중앙시장, 국제시장 등 전통 시장과 인접하여 지역 상권의 한 축을 담당하고 있습니다.

* 통합 이용으로 인한 시너지 효과 기대: 여러 호실이 통합되어 운영될 경우, 대규모 점포로서의 경쟁력 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 151,000,000원을 기준으로, 현장 조사를 통한 시장 조사를 바탕으로 결정될 것입니다. 인수할 임차 보증금이 0원이므로, 입찰가를 산정함에 있어 추가적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 공동담보 및 유동화 물건으로서의 잠재적 리스크, 통합 이용 상가의 안정성, 그리고 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 주변 시세, 향후 상권 전망, 물건의 개별적 가치 등을 종합적으로 분석하여 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.