나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503168 [3] 대전광역시 동구 원동 60-4 1층113호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 원동 ""신중앙시장"" 북서측 인근에 소재하는 상가(DMC중앙스퀘어) 제1층 제109호, 제112호, 제113호로서 본건 주위는 중앙시장, 국제시장 등의 재래시장, 각종 점포 및 근린생활시설, 소방서, 주차빌딩 등으로 이루어진 대전 원도심 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하고 지하철역, KTX역인 대전역이 소재하며, 지하철역 및 버스승강장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물중 제1층 제109호, 제112호, 제113호로,
- 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등.
- 내벽 : 인테리어 마감 등.
- 창호 : 스텐샷시 강화유리 등.

이용상태

본건 기호(1),(2),(3) 및 인접상가 5개호가 일체로 이용중임.((주)제나셀)

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 소방관련설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 대체로 장방형 평지로서 상업용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로와 접하고, 남동측 및 남서측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

60-4:도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))
60-5:도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(원동2)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))
60-7:도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(원동2)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))
60-8:도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

물건 비고

목록1(109호), 목록2(112호) 및 인접상가 5개호가 일체로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503168 (3)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

* 소재지: 대전광역시 동구 원동 60-4 1층113호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 151,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 4.26㎡ (약 1.29평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

* 본건은 유동화물건, 공동담보 물건입니다.

* 목록1(109호), 목록2(112호) 및 인접상가 5개 호실이 일체로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대전광역시 동구 원동 "신중앙시장" 북서측 인근에 소재하는 상가(DMC중앙스퀘어) 제1층 제109호, 제112호, 제113호입니다.

* 주위는 중앙시장, 국제시장 등의 재래시장, 각종 점포, 근린생활시설, 소방서, 주차빌딩 등으로 이루어진 대전 원도심 상가지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 제반 차량의 진출입이 용이합니다.

* 지하철역 및 KTX역인 대전역이 소재하며, 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

* 토지형상: 4필지 일단의 대체로 장방형 평지로서 상업용 건물부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 본건 북동측으로 중로와 접하고, 남동측 및 남서측으로 소로와 각각 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지(60-4, 60-5, 60-7, 60-8)는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 일부는 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

* 본건은 대전 원도심 상권의 중심부에 위치하며, 재래시장, 소방서, 주차빌딩 등 다양한 편의시설이 인접해 있습니다.

* 주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 특정 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을3 근저당권 (농협은행주식회사, 2017-04-04 접수, 276,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요 없음)

3.3. 주요 권리 내역 (말소 예정)

* 소유권이전 (갑5, 황진욱, 2017-04-04 접수)

* 근저당권 (을3, 농협은행주식회사, 2017-04-04 접수)

* 가압류 (갑10, 백제, 2021-02-23 접수)

* 상가건물임차권 (을4, 송영남, 2022-10-27 접수)

* 압류 (갑13, 동구(대전광역시), 2022-11-04 접수)

* 압류 (갑16, 계양세무서장, 2025-07-24 접수)

* 임의경매 (갑17, 에이치에프엔일삼유동화전문, 2025-08-14 접수)

3.4. 인수되는 보증금

* 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (0원)

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 송영남

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 660,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-10-15

* 확정일자: 2020-11-10

* 대항력: 없음

* 비고: 상가건물임차권 등기가 말소될 예정이므로 임차인 송 은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 상권

* 본건은 대전 원도심의 핵심 상권 중 하나인 신중앙시장 및 국제시장 인근에 위치하며, 상업시설 밀집 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 재래시장, 각종 점포, 근린생활시설, 소방서, 주차빌딩 등이 인접하여 유동인구가 풍부하고 소비 활동이 활발한 지역입니다.

4.3. 건물 용도 및 이용

* 건물은 제1종 근린생활시설, 운동시설, 노유자시설, 판매시설 등으로 복합 사용 가능한 집합건물입니다.

* 본건(109, 112, 113호)과 인접 상가 5개 호실이 일체로 이용 중(주식회사 제나셀)인 점은 특이사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 대전역(KTX, 지하철)과의 접근성이 뛰어나 대중교통 이용이 매우 편리하며, 시내 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 편의시설

* 주변에 재래시장과 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

* 본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 및 담보 관계의 복잡성을 내포할 수 있습니다.

6.2. 이용상태 관련

* 본건을 포함한 총 8개 호실이 일체로 이용되고 있어, 향후 분할 또는 통합 이용 시 임대차 관계 등에서 추가적인 협의나 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 현장 조사 제약

* 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물대장상 도면 및 외부 관찰에 기반하여 평가되었으므로, 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대전의 중심 상권 중 하나인 원도심에 위치하며, 대전역과의 탁월한 접근성을 갖추고 있어 잠재적 가치가 높습니다.

* 주변 상권의 활성화 정도와 함께, 일체로 이용 중인 인접 상가와의 관계 등은 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 것으로 분석되어, 인수되는 권리 부담이 없는 깨끗한 상태입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

* 최고의 입지: 대전역 초역세권, 주요 재래시장 및 상업지구 중심에 위치.

* 교통 요지: KTX, 지하철 등 대중교통 이용이 매우 편리하여 접근성이 뛰어납니다.

8.2. 권리상 장점

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 소유권 행사 상 문제가 없습니다.

8.3. 향후 전망

* 원도심 재생 사업 또는 상권 활성화 시 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

* 다양한 근린생활시설 및 판매시설 용도로 활용 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가는 151,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 본 건은 3개 호실이 일체로 이용되고 있으며, 주변 시세, 임대 수익률, 건물 상태, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재로서는 내부 이용 상태 확인이 어렵고, 인접 상가와의 일체 이용 관계 등 추가적인 조사가 필요한 점을 감안해야 합니다.

9.2. 제언

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세, 그리고 건물의 실제 상태를 면밀히 조사한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시길 권유합니다.

* 감정가를 기준으로, 투자 목표 수익률 달성을 위한 범위 내에서 신중하게 접근하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.