나이스옥션 법원경매 인천 2023타경550615 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 210 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시감정 · 평가일 2024.03.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "노가리해수욕장" 북측 인근에 위치하며,주위는
전, 답, 농가주택, 펜션, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 거리 및 배차간격
등을 고려할 때 대중교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,3,4,5,6,8,11,12)는 일단으로 하는 부정형의 평탄한 토지로서, 현황 "전축사"임.
기호(2)는 부정형의 평탄한 토지로서, 현황 "도로"임.
기호(7)은 부정형의 경사가 완만한 토지로서, 현황 "자연림"임.
기호(9,10)는 부정형의 평탄한 토지로서, 현황 "묵전"임.
기호(13)은 부정형의 평탄한 토지로서, 현황 "전축사"임.

인접 도로상태

기호(1,3,4,5,6,8,11,12)는 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로를 이용중이며,
기호(2)는 현황 "도로"로 이용중이고. 기호(7,9,10,13)은 지적도상 맹지이나, 인접 토지를
통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3,4,5,6,8,9,10,11,12,13)은 공히 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축
사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리
권역<수도권정비계획법>임.

기호(7)는 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조바람.

공부와의 차이

기호(13)의 공부상 지목은 "답"이나, 현황 "전축사"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(14,15,16)은 공히 경량철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 지상1층 건물로서,
(사용승인일: 2016.07.11)

외벽: 판넬 마감 등임.

기호(17)은 일반철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서,
(사용승인일: 2018.03.19)

외벽: 판넬 마감 등임.

이용상태

기호(14,15,16,17)은 공히 동,식물관련시설로서 "축사(돈사)"로 이용중임.

설비내역

전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 계획관리지역임
- 목록(9,10,13)은 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환, 2025. 1. 3.자 영흥면의 사실조회회신서에 의하면 목록13은 원상회복명령이 발하여 질 수 있다고 함)
- 박상규가 2024. 8. 12. 유치권신고(공사비 등 102,640,404원)를 하였으나 그 성립 여부는 불분명함
- 2026. 3. 4. 신청채권자 석곡농업협동조합이 박상규의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
- 목록(1,3,4,5,6,8,11,12)는 일단으로 하는 부정형의 평탄한 토지로 현황은 '전축사'임
- 목록2는 부정형의 평탄한 토지로 현황은 '도로'임
- 목록7은 부정형의 경사가 완만한 토지로 현황은 '자연림'임
- 목록(9,10)은 부정형의 평탄한 토지로 현황은 '묵전'임
- 목록13은 부정형의 평탄한 토지로 현황은 '전축사'임. 지상에 건축중인 제시외 건물 1개동(동, 식물관련시설)이 소재하고 있으나 이에 구애됨이 없이 토지를 정상평가하였으며, 건축중인 제시외건물로 인하여 제한받는 금액은 83,979,000원임
- 목록(14,15,16,17)은 동, 식물관련시설로서 '축사(돈사)'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2023타경550615 (1)

* 소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 210

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 2,032,100,530원

* 토지 면적: 10,263.00㎡ (약 3,104.2평)

* 건물 면적: 1,260.41㎡ (약 381.2평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 석곡농업협동조합 (신청 채권자)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "노가리해수욕장" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 전, 답, 농가주택, 펜션, 임야 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 및 접근이 가능합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하나, 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편할 것으로 판단됩니다.

* 토지 현황 및 이용 상태:

* 목록(1,3,4,5,6,8,11,12)은 일단으로 하는 부정형의 평탄한 토지로서, 현황은 '전축사'로 이용 중입니다.

* 목록2는 부정형의 평탄한 토지로서, 현황은 '도로'로 이용 중입니다.

* 목록7은 부정형의 경사가 완만한 토지로서, 현황은 '자연림'입니다.

* 목록(9,10)은 부정형의 평탄한 토지로서, 현황은 '묵전'입니다.

* 목록13은 부정형의 평탄한 토지로서, 현황은 '전축사'입니다. 지상에 건축 중인 제시외 건물 1개동(동, 식물관련시설)이 소재하고 있습니다.

* 건물 현황 및 이용 상태:

* 목록(14,15,16)은 경량철골구조 기타지붕(샌드위치판넬)의 지상1층 건물로, 2016년 7월 11일 사용승인되었습니다. 외벽은 판넬 마감 등입니다.

* 목록(17)은 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬)의 지상1층 건물로, 2018년 3월 19일 사용승인되었습니다. 외벽은 판넬 마감 등입니다.

* 모든 건물(14,15,16,17)은 '축사(돈사)'로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 목록(1,3,4,5,6,8,11,12)는 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로를 이용 중입니다. 목록2는 현황 '도로'로 이용 중이며, 목록(7,9,10,13)은 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지(목록 1,2,3,4,5,6,8,9,10,11,12,13)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역에 해당합니다. 목록7 토지는 여기에 더해 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을21 (석곡농업협동조합 근저당, 2021.04.28)

* 등기부 채권 총액: 2,226,158,366원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 개요: -).

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-06-16

* 대항력: 있음

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-08-03

* 대항력: 있음

* 임차인: 청정옹진비료영농조합법인, 오

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-26

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 상기 임차인 중 청정옹진비료영농조합법인, 오 에게 30,000,000원의 보증금이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 함을 시사하므로 주의가 필요합니다. 보증금 0원인 임차인이 있으므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 농촌 지역으로, 주변에 전, 답, 농가주택, 펜션, 임야 등이 혼재되어 있어 상업 지역이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

* 대중교통 접근성: 인근에 버스 정류장이 있으나, 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 대규모 편의시설이나 상업 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 도보 거리 내에 없을 가능성이 높습니다.

* 주변 시설: "노가리해수욕장"이 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보로는 주변 혐오시설 유무를 확인할 수 없습니다. (외부 지도 및 검색 사이트 검색 불가)

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 신고: 박상규가 2024년 8월 12일 공사비 102,640,404원을 근거로 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 신청 채권자인 석곡농업협동조합은 2026년 3월 4일 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다. 낙찰 후 유치권이 성립될 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 요건: 목록(9,10,13) 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 매각 결정기일까지 제출하지 못할 경우, 매수 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 원상회복명령 가능성: 목록13 토지의 경우, 건축 중인 제시외 건물과 관련하여 2025년 1월 3일자 영흥면의 사실조회회신서에 따르면 원상회복명령이 발하여질 수 있다고 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 임차인(안 , 오 )이 존재하며, 이들의 실제 권리관계 및 점유 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 제시외 건물로 인한 가치 제한: 목록13 토지 지상의 건축 중인 제시외 건물로 인해 토지 평가액에서 83,979,000원의 제한이 발생한 것으로 명시되어 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 처리 방안 확인이 필요합니다.

* 맹지: 일부 토지(목록7,9,10,13)는 지적도상 맹지이므로, 인접 토지 이용에 대한 법적 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 갖춘 동물 및 식물 관련시설로, 계획관리지역 내에 위치합니다. 현재 축사로 이용 중인 건물이 소재하고 있으며, 토지 이용 현황도 다양합니다. 하지만 유치권 신고, 농지취득자격증명 제출 의무, 건축 중인 제시외 건물로 인한 원상회복명령 가능성, 보증금/차임이 명확하지 않은 대항력 있는 임차인의 존재 등 다수의 권리 및 행정적 리스크가 복합적으로 작용하고 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 모든 리스크를 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 3,104평에 달하는 넓은 토지를 계획관리지역 내에서 활용할 수 있다는 점이 매력적입니다.

* 현황 용도 활용: 현재 '축사(돈사)'로 이용 중인 건물이 있어, 관련 업종으로의 사업 승계 또는 활용이 용이할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 향후 주변 지역 개발 가능성 및 토지 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,032,100,530원

* 예상 입찰가 범위: 본건은 다수의 복잡한 권리 관계 및 행정적 리스크를 내포하고 있어, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 리스크 요인(유치권, 임차인, 제시외건물, 맹지 등)을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70~80% 수준인 약 14억 2천만 원에서 16억 2천만 원 사이에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

* 참고사항: 상기 입찰가 산정 시, 임차인 청정옹진비료영농조합법인, 오 에게 존재하는 30,000,000원의 보증금은 낙찰자가 별도로 부담해야 하는 금액이므로, 실제 총 투입 비용을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.