나이스옥션 법원경매 인천 2024타경572889 [1] 인천광역시 부평구 부평동 452-26 블루밍아파트 비동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근
은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환
경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 인천1
호선, 1호선 "부평역" 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 8층 801호로서,
2016년 06월 03일 사용승인되었으며,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 아파트로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측 및 남서측으로 소로의 포장도로와 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경572889 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 452-26 블루밍아파트 비동 8층 801호

용도: 아파트

감정가: 183,000,000원

면적:

* 토지: 7.72㎡ (약 2.34평)

* 건물: 50.04㎡ (약 15.15평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 8층 801호

준공일: 2016년 06월 03일

1.1. 입지조건

주위환경: 대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 근거리 지하철 1호선, 인천1호선 "부평역"이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 을구 3번 전세권설정 (2021-08-20): 인수되는 권리

* 갑4 가압류 (2023-09-18): 말소기준권리 (서민금융진흥원)

인수되는 권리:

* 을구 3번 전세권설정 (권리자: 이경수, 금액: 229,000,000원). 이 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이경수 (질권자: 주식회사하나은행)

* 보증금: 229,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-09

* 확정일자: 2021-07-29

* 배당신고일자: 2024-12-12

* 대항력: 있음

* 비고: 최선순위 전세권자 겸 임차인으로, 전세권 설정은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

등기부현황 요약:

* 2016-06-09: 소유권보존 (권리자: 이용선)

* 2016-09-02: 소유권이전 (권리자: 방정은 외 1명)

* 2021-08-20: 전세권설정 (권리자: 이경수, 금액: 229,000,000원) - 인수

* 2021-08-30: 공유자전원지분전부이전 (권리자: 심선우)

* 2023-09-18: 가압류 (권리자: 서민금융진흥원, 금액: 13,760,101원) - 말소기준권리

* 2024-11-15: 강제경매 (권리자: 이경수, 금액: 229,000,000원) - 말소

등기부채권 총액: 242,760,101원

1.3. 상권분석

대상 물건은 "부흥초등학교" 남측 인근에 위치한 아파트 단지 내 주거지입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 기능과 상업 기능이 결합된 지역입니다. 인천1호선 및 1호선 "부평역"이 근거리에 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교통:

* 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 지하철 1호선 및 인천1호선 "부평역"까지 도보 또는 짧은 대중교통 이동이 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

편의시설:

* "부흥초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* "부평역" 주변으로는 대규모 상업시설, 백화점, 쇼핑몰, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 인천시 부평구에는 캠프마켓 부지와 같이 과거 군사 시설이었던 곳이 부평공원과 같은 시민 휴식 공간으로 조성된 사례가 있어, 개발 잠재력을 가진 지역으로 볼 수 있습니다.

혐오시설 정보:

* 현재 제공된 정보 및 검색 결과에서는 대상 물건 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 선순위 전세권자이자 대항력 있는 임차인인 이경수 씨의 전세권(229,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰자가 인수되는 전세금 전액을 추가적으로 부담해야 함을 의미하며, 감정평가액(183,000,000원)보다 인수되는 권리 금액이 더 높으므로 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 역세권 인근에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 선순위 전세권(229,000,000원)이 존재하여, 감정가보다 높은 금액을 실질적으로 부담해야 하는 매우 높은 위험 요소를 가지고 있습니다. 입찰 시 이 점을 반드시 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부평역 역세권 인근으로 향후 시세 상승 가능성이 있는 지역입니다.

* 인수되는 권리 부담을 고려한 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 선순위 전세권 229,000,000원이 존재하므로, 실질적인 총 취득 비용은 감정가 183,000,000원 외에 인수되는 전세금을 포함하여 고려해야 합니다. 이는 낙찰 후 매수인이 추가로 부담해야 할 금액입니다. 따라서 일반적인 경매 물건처럼 감정가만을 기준으로 입찰가를 산정하기보다는, 해당 물건의 실질적 가치와 인수되는 권리 부담을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 감정가가 인수되는 전세권보다 낮으므로, 낙찰가는 감정가 이상으로 결정될 가능성이 높으며, 인수되는 전세금까지 고려하면 상당한 금액이 될 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시세 조사와 권리 분석 전문가의 면밀한 컨설팅이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.