나이스옥션 법원경매 인천 2024타경515268 [1] 인천광역시 남동구 고잔동 662-3 청류지산 8층820호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2024.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 "호구포길 사거리" 남서측 인근에 위치하고
부근은 공장,지식산업센터,상업용 및 업무용 근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 "호구포역" 및 노선버스정류장이
소재하고 있는 바 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2021년 11월 11일 사용승인을 받은 철골철근콘크리트합성구조,철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕 11층건중 제8층 제820호로
외벽:복합판넬 및 페인팅마감등
내벽:페인팅마감등
창호:샤시창호등

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장,소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 공장(지식산업센터)의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남동측으로 상태양호한 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역,지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호),
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>,산업시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및
본건의 평가전례,유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로
평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경515268 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 호구포로 139 (고잔동) 청류지산 8층 820호

물건종별: 지식산업센터 (공장)

토지면적: 63.59㎡ (약 19.24평)

건물면적: 241.01㎡ (약 72.91평)

감정가: 803,000,000원

1.3. 매각 대상 및 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 "호구포길 사거리" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공장, 지식산업센터, 상업용 및 업무용 근린생활시설 등이 소재하는 산업 및 상업 복합지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 "호구포역" 및 다수의 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이하며, 제반 차량의 진출입이 용이한 지역입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

2021년 11월 11일 사용승인을 받은 철골철근콘크리트합성구조, 철근콘크리트구조의 11층 건물 중 8층 820호입니다. 외벽은 복합판넬 및 페인팅 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 1필지로 장방형의 토지이며, 인접 도로(남동측)는 상태 양호한 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 산업시설구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 총 채권액은 839,938,061원입니다.

말소기준권리인 하나은행의 근저당(접수일자: 2022-07-08, 권리금액: 552,000,000원)을 포함한 대부분의 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 변동사항으로는 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등이 등기되어 있으며, 본 사건(강제경매)으로 인해 경매가 진행됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 본 물건을 낙찰받더라도 해당 지상권이 존속하여 인수될 수 있음을 의미하며, 이는 중요한 투자 고려사항이 됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현장 방문 시 거주인 등 이해관계인의 부재로 내부 구조 및 이용 상태는 공부 및 관련 자료를 참고하여 평가되었으며, 임대 여부는 파악되지 않았습니다. 경매 진행 시 이 점을 참고하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

인천 남동구는 전통적인 산업단지가 밀집된 지역으로, 최근에는 지식산업센터 및 관련 지원시설이 다수 신축되어 산업 및 업무 기능이 강화되고 있습니다. 본건이 위치한 고잔동 일대는 이러한 산업 집적 효과의 중심에 있어 관련 기업 및 종사자들의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

인근에는 호구포역을 비롯한 교통 시설과 더불어 다양한 근린생활시설, 업무 시설, 상업 시설 등이 산재해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 다수의 공장 및 지식산업센터가 밀집해 있어 관련 산업 생태계가 잘 구축되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

호구포역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 출퇴근 및 물류 이동이 편리합니다. 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의 서비스를 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

지식산업센터로서 업무 및 생산 활동에 최적화된 환경을 제공합니다. 현대적인 건물 설계와 설비(위생, 상하수도, 승강기, 주차장 등)를 갖추고 있어 쾌적한 업무 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지상권 인수 가능성

가장 중요한 리스크 요인으로, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다. 지상권의 내용, 존속 기간, 설정 이유, 예상되는 권리 행사 범위 등에 따라 물건의 가치 및 활용성에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 경매 진행 전반에 걸쳐 철저한 확인과 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 중복사건 및 유동화 물건

본건은 중복사건이자 유동화 물건으로, 복잡한 권리 관계나 특수한 거래 구조가 있을 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대 여부가 파악되지 않아 실제 점유 관계나 미신고된 임대차 계약이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 명도 과정이나 향후 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 지역 내 규제사항

본건 토지는 다양한 법적 규제(일반공업지역, 성장관리권역, 국가산업단지 등)를 받고 있어 향후 개발 및 이용 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도가 비교적 짧고 현대적인 시설을 갖춘 지식산업센터로, 교통 및 입지 여건이 양호하여 산업 및 업무용 부동산으로서의 가치는 높다고 판단됩니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 매우 중대한 리스크 요인이 존재하며, 이에 대한 상세한 파악 없이는 정확한 투자 가치 산정이 어렵습니다. 유동화 물건 및 중복 사건이라는 점 또한 추가적인 검토를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터로서 현대적인 시설과 깔끔한 상태 유지

* 인천 남동구 산업단지 내 주요 위치로 산업 활동 배후 수요 풍부

* 호구포역 인근으로 우수한 교통 접근성 확보

* 일반공업지역 및 국가산업단지 내 위치로 산업 관련 규제 완화 및 발전 가능성

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 803,000,000원입니다. 그러나 본건의 가장 큰 리스크인 '미소멸 지상권'의 구체적인 내용과 그로 인한 잠재적 부담(임대료 지급, 사용 제약 등)을 고려할 때, 감정가 이하에서의 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 총 등기부 채권액이 감정가를 상회하는 점을 감안할 때, 경매 진행 상황 및 유찰 여부에 따라 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 지상권의 상세 내역을 파악하고, 법률 전문가와 상의하여 인수 시 예상되는 총 부담액을 산정한 후, 이를 바탕으로 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 잠재적 리스크를 충분히 반영한 신중한 입찰을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.