나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13755 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 OOOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2024.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 소재 "영흥대교" 동측 인근 계획관리지역에 위치하고 있으며, 인근으로 근린생활시설, 숙박시설 등의 부동산이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근으로 간헐적으로 운행하는 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통여건은 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 토지(1)는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리 완경사지로서, 상업용 건부지로 이용중이며, 본건 토지(2-5)는 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 토지(1) 서측으로 폭 약 5미터 내외의 본건(2-5)를 포함하는 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>
2) 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함)
3) 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
4) 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함)
5) 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

본건 토지(2-5)는 현황 ‘도로’로서 이를 감안하여 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 기준시점 현재 유치권을 주장하는 ‘대주종합건설(주)(대표이사 : 권**)’에서 점유하고 있는 것으로 확인되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(6,7) 철근콘크리트조 지붕 3층 건으로서,
(8) 철근콘크리트조 지붕 2층 건으로서,
외벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감 등, 타일 붙임 마감 등
창호 : (6,7) -. (8) 하이샤시창호 마감 등 입니다.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설입니다.

설비내역

-.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

본건 건물(6-8)은 건축법상 사용승인을 받지 못 하였으나, 가처분 등기되어 있는 건물인 바, 건물의 현상 및 관리상태 등을 고려한 관찰감가법을 병행하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 기준시점 현재 유치권을 주장하는 ‘대주종합건설(주)(대표이사 : 권**)’에서 점유하고 있는 것으로 확인되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 2, 3, 4, 5는 지분매각임(공유자 우선매수권 없음)
- 대주종합건설 주식회사가 2025. 1. 7. 유치권신고(수원지법 안산지원 2022가단87347 공사대금 85,415,000원 승소판결 있음)를 하였으나 그 성립 여부는 불분명함
- 감정평가 기준(2024. 10. 23.) 시점 당시 유치권을 주장하는 대주종합건설 주식회사에서 점유 중임
- 2025. 11. 20. 신청채권자 광명신용협동조합이 대주종합건설 주식회사의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
- 계획관리지역으로, 목록1은 상업용 건부지로 이용중임
- 계획관리지역으로, 목록 2~5는 도로로 이용중이며, 현황이 도로인 점을 감안하여 평가함
- 목록 6, 7, 8은 제2종근린생활시설로 건축법상 사용승인을 받지 못함, 건축물 현황도면 미등재, 건축 공사가 완공되지 않은 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

해당 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 636-47에 위치한 근린시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 인천지방법원 2024타경13755 (1)이며, 감정가는 1,051,595,520원입니다.

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 636-47

* 토지 면적: 2743.00㎡ (약 829.88평)

* 토지 지분: 2042.9853㎡ (약 617.99평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 486.36㎡ (약 147.12평)

* 건물 지분: 486.36㎡ (약 147.12평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.4. 감정가

* 감정가: 1051595520원

1.5. 채권자

* 채권자: 광명신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 소재 "영흥대교" 동측 인근 계획관리지역에 위치하고 있으며, 인근으로 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재합니다. 영흥대교를 통해 육지와 연결되어 있어 접근성이 개선되었습니다.

2.2. 교통상황

본 건 인근까지 차량 진입은 가능하나, 간헐적으로 운행하는 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

* 토지(1): 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리 완경사지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지(2-5): 도로로 이용 중이며, 현황 도로임을 감안하여 평가되었습니다.

* 건물(6-8): 제2종근린생활시설이나, 건축법상 사용승인을 받지 못하였고 건축물 현황도면에 미등재되어 있으며, 건축 공사가 완공되지 않은 것으로 보입니다.

2.4. 인접 도로상태

본 건 토지(1) 서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 이는 본 건 토지(2-5)를 포함하는 도로입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역 등에 해당됩니다.

* 토지(2-5)는 건축법상 도로로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지)

* 말소기준권리: 근저당 (광명신용협동조합, 2022-01-27, 880,800,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (일반적인 임의경매의 경우, 매각으로 대부분의 권리는 소멸됩니다.)

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전 (김장진, 2021-05-20)

* 근저당 (광명신용협동조합, 2022-01-27, 880,800,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전청구권가등기 (최준혁, 2022-09-30)

* 가압류 (대주종합건설, 2023-05-25, 85,415,000원) - 인수 여부 확인 필요

* 임의경매 (광명신용협동조합, 2024-10-15, 605,742,104원)

* 가압류 (인천신용보증재단, 2024-12-10, 12,327,375원)

* 총 등기부 채권액: 978,542,375원

3.2. 등기부 요약 (건물)

* 건물은 토지와 별도로 등기되어 있으며, 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (김장진, 2023-04-05)

* 가처분 (광명신용협동조합, 2023-04-05) - 인수 여부 확인 필요

* 가압류 (대주종합건설, 2023-05-25, 85,415,000원) - 인수 여부 확인 필요

* 근저당 공동담보 (광명신용협동조합, 2023-10-26, 880,800,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 (광명신용협동조합, 2024-10-15, 605,742,104원)

* 가압류 (인천신용보증재단, 2024-12-10, 12,327,375원)

* 총 등기부 채권액: 978,542,375원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 확인된 임차인 정보는 없으나, "대주종합건설 주식회사"가 유치권을 신고하고 점유 중인 것으로 확인됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서에 의하면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 유치권 성립 여부는 불분명하며, 가처분 및 가압류 등은 인수될 가능성이 있으므로 개별 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건이 위치한 영흥면 선재리는 영흥대교 개통 이후 접근성이 향상된 지역으로, 근린생활시설 및 숙박시설이 산재한 관광 및 휴양 지역의 특성을 보입니다. 아름다운 해안 경관과 더불어 갯벌 체험 등 관광 자원이 풍부한 곳입니다.

4.2. 주변 개발 및 환경

영흥도는 최근 자체 쓰레기 매립지 후보지로 논의되면서 지역 주민들의 반발이 있었던 지역입니다. 이는 지역의 환경 문제 및 개발 계획과 관련하여 잠재적인 이슈가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 지역에 근린생활시설 및 숙박시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5.2. 주변 교통

영흥대교를 통해 육지와 연결되어 차량 접근은 용이한 편이나, 대중교통망은 발달하지 않은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

* 대주종합건설 주식회사가 2025년 1월 7일 유치권을 신고하였으며, 공사대금 85,415,000원에 대한 승소 판결이 있으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

* 감정평가 기준 시점(2024. 10. 23.) 당시 대주종합건설 주식회사에서 점유 중인 것으로 확인되었습니다.

* 신청 채권자인 광명신용협동조합은 2025년 11월 20일 대주종합건설의 유치권 신고에 대한 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

* 유치권 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 하는 채무가 발생할 수 있어, 철저한 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 미사용승인 및 미완공 건물

* 목록 6, 7, 8 건물은 제2종근린생활시설로 공부상 등재되어 있으나, 건축법상 사용승인을 받지 못했으며, 건축물 현황도면 미등재, 건축 공사가 완공되지 않은 것으로 보입니다. 이는 건물 사용 및 재산권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다.

6.3. 지분 매각 (일부 목록)

* 목록 2, 3, 4, 5는 토지 지분 매각이며, 이 경우 공유자 우선매수권이 적용되지 않습니다.

6.4. 계획관리이역 및 개발 제한

* 계획관리지역으로, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 주변 지역 이슈

* 인천시가 영흥도 지역을 자체 쓰레기 매립지 후보지로 발표하면서 지역 주민들의 강력한 반발이 있었던 사례가 있습니다. 이는 지역 사회 갈등 및 개발 제약 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 신축 중인 건물로서 잠재적 가치가 있으나, 현재 유치권 신고, 건물 미사용승인 및 미완공 상태, 일부 지분 매각 등 복합적인 권리 및 물건상의 하자를 안고 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부와 건물 사용승인 문제는 낙찰자가 인수하게 될 위험 요소이므로, 이에 대한 면밀한 법률적, 현장 실사 검토가 필수적입니다. 또한, 토지 일부가 도로로 이용되고 있으며, 지역적으로는 쓰레기 매립지 이슈가 있었던 점 등도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지의 활용 가능성

* 상업용 건부지로 이용 중인 토지(1)는 향후 개발 잠재력이 있습니다.

* 도로로 이용 중인 토지(2-5)는 기반 시설로서 가치가 있습니다.

8.2. 영흥대교 접근성

* 영흥대교를 통해 수도권과의 접근성이 개선되어 관광 및 레저 관련 사업 개발 가능성이 있습니다.

8.3. 풍부한 관광 자원

* 인근 지역의 해안 경관 및 갯벌 체험 등 관광 자원을 활용한 부가적인 사업 연계 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,051,595,520원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 유치권, 미사용승인 건물, 지분 매각 등의 위험 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 유치권의 법적 효력 및 인수 범위, 건물 사용승인 가능성, 복잡한 권리 관계 등을 면밀히 분석한 후, 잠재적 리스크를 상쇄할 수 있는 수준으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

이러한 불확실성으로 인해, 보수적인 접근이 필요하며, 명확한 법적 검토 및 현장 조사를 거친 후 입찰가를 결정하시기를 권고합니다. 예상 입찰가는 개별적인 법률 자문 및 추가 현장 조사를 통해 확정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.