나이스옥션 법원경매 인천 2024타경572711 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 11-42 서보한마음 2동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안북초등학교"북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일: 2010.11.09)
외벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등
창호 : 하이샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 현황 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경572711 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 11-42 서보한마음 2동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 147,000,000원

건물면적: 62.27㎡ (약 18.84평)

토지면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 조OO

건축물 현황: 2010년 11월 9일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호.

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안북초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

도로: 본건은 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용: 토지는 세장형이며, 현황 "공동주택" 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 5월 29일 우리은행 근저당권 (을3)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 을구의 근저당권, 임의경매개시결정 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다. 총 채권액은 131,500,000원입니다.

임차인 현황: 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

기타 권리 사항: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상으로는 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변지역: 본건 주위는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 상권을 형성하고 있습니다.

상권 특징: 배후 주거 단지 및 인근 학교(주안북초등학교)를 기반으로 하는 생활 밀착형 상권입니다.

시세 동향: 제공된 최근 매매 자료에 따르면, 유사 면적(약 43~44㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 기준 82,000,000원에서 122,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건(62.27㎡)은 비교 대상 물건들보다 면적이 넓습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주거 지역에 위치하여 일반적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 주안북초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

의료시설: 미추홀구 내 종합병원 및 병의원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

주요 시설: 인천광역시청, 각종 관공서 등 시내 주요 시설에 대한 접근성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후도: 2010년 사용승인으로 비교적 신축에 속하지만, 10년 이상 경과됨에 따라 향후 유지보수가 필요할 수 있습니다.

최고층(5층) 여부: 본건은 5층으로 최상층에 해당하여, 단열 및 누수 등의 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

현황 조사 불가: 폐문부재로 인해 내부를 직접 확인할 수 없어 정확한 내부 상태, 수리 필요 여부, 불법 건축물 여부 등을 파악하기 어렵습니다. 이는 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 할 중요한 사항입니다.

도시계획: 본건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로 관련 법규를 숙지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 교육시설 및 주거 환경이 갖춰진 지역에 소재하고 있습니다.

권리 관계가 명확하여 인수할 권리가 없으므로 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

최근 실거래가격을 고려할 때, 감정가 대비 적절한 가격으로 취득 시 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 폐문부재로 인한 내부 확인 불가, 최상층에 따른 잠재적 하자 가능성 등은 입찰 전 면밀히 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리관계: 말소기준권리 하의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리상 안전성이 높습니다.

입지: 주안동 일대는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있어 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

신축급 건물: 2010년 준공으로 비교적 신축급에 속하여 즉시 거주 또는 임대가 가능할 것으로 예상됩니다.

시세 대비 저가 취득 가능성: 최근 실거래가와 비교 시, 본건의 면적과 상태를 고려하여 적정 가격으로 입찰할 경우 시세차익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 147,000,000원이며, 인근 유사 물건들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 43~44㎡의 다세대주택이 2026년 5월 기준 82,000,000원에서 122,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본건은 건물면적 62.27㎡로, 비교 대상 물건들보다 면적이 넓습니다.

감정가(147,000,000원)와 최근 실거래가 범위를 종합적으로 고려하고, 본건의 면적(62.27㎡)을 감안하여 135,000,000원 을 예상 입찰가로 산정합니다.

이 가격은 감정가 대비 약 91.8% 수준이며, 최근 거래된 유사 면적의 물건 시세를 반영한 보수적인 추정치입니다.

내부 상태 미확인, 최고층 등의 요인을 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.