나이스옥션 법원경매 인천 2024타경578436 [1] 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 343-4 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2024.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

ㅁ 본건 위치
인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 소재 "삼동암2리마을회관" 남동측 인근에 소재함
ㅁ 주위 환경
마을주변 농촌지대임

교통상황

ㅁ차량접근여부 : 접근 가능함
ㅁ대중교통여건 : 도서인 관계로 다소 불편함
- 버스 : 인근 간선도로(불은북로) 변으로 버스 정류장 소재함

형태 및 이용상태

ㅁ토지형태 : 부정형 평지임
ㅁ이용상황 : 창고시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태

ㅁ북측으로 소로한면의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

ㅁ계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일반형)) 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

ㅁ 없음

공부와의 차이

ㅁ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅁ 임대관계 : 미상
ㅁ 기타 : 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

○ 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서
외부마감: 샌드위치 판넬 마감
내부마감: 샌드위치 판넬 마감
창호마감: PVC새시, 행거도어 등

이용상태

○창고시설(건조장)로 이용중임

설비내역

○ 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 되어 있음

부합물 및 종물

○ 건물개황도 및 사진 참조

공부와의 차이

○해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대내역 : 미상

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록7은 사다리형 평지로 맹지이며, '전기타'임
- 목록7은 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)
- 목록8은 부정형 완경사지로 맹지이며, '자연림 및 토지임야'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경578436 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 343-4

용도: 창고시설

감정가: 432,663,500원

토지면적: 1312.00㎡ (약 397.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 195.50㎡ (약 59.14평)

건물 제시외면적: 34.51㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (강화남부농업협동조합)

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 제출 요함

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 소재 "삼동암2리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 마을 주변 농촌지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하나, 도서 지역의 특성상 대중교통 여건은 다소 불편합니다. 인근 불은북로 변에 버스 정류장이 소재합니다.

* 도로상태: 본건 토지는 북측으로 소로 한 면의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지형태 및 이용: 토지는 부정형 평지이며, 현재 창고시설 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설:

* "삼동암2리마을회관"이 인근에 있습니다.

* 강화군 농경문화관, 강화전성, 광성보, 덕진진 등 역사 유적이 인근 지역에 분포합니다.

* 삼동암천이 지역을 흐르고 있습니다.

* 이 지역은 과거 군사보호시설 지역 관련 민원이 있었으나, 현재 본 물건과는 직접적인 관련성이 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 소유권 이전 및 상속 등기 내역 확인됨.

* 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 240,000,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸 예정입니다.

* 갑5 임의경매 개시 결정 (강화남부농업협동조합, 227,239,794원) 등기 확인됨.

* 등기부채권 총액은 240,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 강화군 불은면 삼동암리의 농촌 지역에 위치하고 있어, 대규모 상권보다는 지역 기반 시설 및 농업 관련 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 접근성: 차량 접근은 가능하나, 강화도 내에서도 비교적 외곽 지역에 해당하여 광역적인 상권 접근성은 제한적일 수 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 삼동암2리 마을회관 등이 있으나, 대형 상업 시설이나 편의시설은 인접 지역에서 찾기 어려울 수 있습니다.

* 잠재적 혐오시설: 인근 강화군에서 '색동원'이라는 중증장애인 거주시설 관련 성폭력 및 학대 사건이 발생한 사실이 있으나, 본 물건지와 직접적인 인접성이나 연관성은 현재로서는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 강화군 불은면에 소재한 초등학교 및 고등학교 (예: 서도고등학교, 양도초등학교)가 있으나, 본건지와의 구체적인 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 삼동암2리 마을회관 및 게이트볼장 등이 인근에 있으나, 마트, 병원 등 일반적인 생활 편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

* 관광 및 여가: 강화도의 주요 관광지인 마니산, 전등사 등이 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 토지 이용 제한:

* 주의사항에 따르면 '목록7'은 사다리형 평지의 맹지이며, '전기타'로 분류되어 있습니다.

* '목록8'은 부정형 완경사지의 맹지이며, '자연림 및 토지임야'로 분류되어 있습니다.

* 이러한 맹지 특성은 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 건축 또는 개발 시 별도의 진입로 확보가 필요할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수 제출: '목록7'은 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환의 불이익이 발생합니다.

* 접근성: 도서 지역 특성상 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(34.51㎡)이 포함되어 있으나, 별도 현황 파악 및 철거, 활용 계획 수립이 필요할 수 있습니다.

* 지역 개발 제한: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있으며, 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군 불은면 삼동암리에 위치한 창고시설로, 감정가는 4억 3천만원대입니다. 토지 및 건물은 일괄 매각되며, 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 농촌 지역에 위치하여 대중교통 접근성은 다소 불편할 수 있으나, 차량으로는 접근이 가능합니다.

주의해야 할 사항으로는, 토지 일부(목록7, 목록8)가 맹지이며, 목록7은 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점입니다. 또한, 제시외 건물이 포함되어 있어 이에 대한 고려가 필요합니다. 지역적으로는 주변 관광자원이 있으나, 편의시설은 부족한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 경매로 인해 권리관계가 정리되므로, 후순위 권리 부담 없이 안전하게 취득 가능합니다.

* 일괄 매각 및 건물 포함: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도 취득의 번거로움이 없습니다.

* 활용 가능성: 창고시설로서 현 상태로도 활용 가능하며, 주변 지역 개발 가능성에 따라 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 432,663,500원입니다. 경매 시장 상황, 입찰 참여자 수, 물건의 현 상태 및 잠재적 리스크(맹지, 농지취득자격증명 등)를 고려할 때, 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있습니다. 따라서 약 3억 4천 6백만원 ~ 4억 3천 2백만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사 후 주변 시세 및 경쟁률을 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.