나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576508 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 517-2 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티감정 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 "인천기계공업고등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건 내 3층 302호으로서,


외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
창호: 하이샤시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(2018-02-05)(G·L+15m이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경576508 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 517-2 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 84,000,000원

* 토지면적: 18.54㎡ (약 5.61평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 40.40㎡ (약 12.22평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (본 경매 신청 채권자는 서울보증보험으로 확인됨)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 미추홀구 도화동, 인천기계공업고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 대체로 사다리형이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준주거지역, 고도지구(GL+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (김영해, 2022-01-14 접수, 36,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 관련: 을구 8번 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 89,000,000원)이 등기되어 있습니다. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 기재되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 실제 인수 여부는 불확실하며, 법원 최종 판단에 따라 소멸될 가능성이 높습니다. (주의 필요)

* 채권 현황:

* 채권자(강제경매 신청): 서울보증보험 (금액: 104,330,480원)

* 기타 권리: 갑5, 갑6 소유권이전, 갑9 압류(동해시), 갑10 가압류(서민금융진흥원) 등이 존재하였으나 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 89,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2018-02-05

* 확정일자: 2017-01-17

* 배당신고일자: 2022-04-29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (확인됨)

4. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 도화동 일대 다세대 및 연립주택의 실거래가는 약 4,500만원에서 9,000만원 사이에 형성되어 있습니다.

* 비교 물건 분석:

* 233-1번지 연립(1983년식, 53.85㎡): 9,000만원 (㎡당 약 167만원)

* 245-8번지 다세대(1992년식, 32.76㎡): 4,500만원 (㎡당 약 137만원)

* 116-10번지 다세대(1990년식, 38.23㎡): 5,000만원 (㎡당 약 130만원)

* 본건과의 비교: 본건(40.40㎡)의 감정가는 8,400만원(㎡당 약 208만원)으로, 주변 유사 면적의 다세대/연립주택 실거래가 대비 다소 높게 책정되었습니다. 다만, 본건 건물의 건축 연도(2000년경 추정)가 비교 대상들보다 최신이라는 점은 감안할 필요가 있습니다.

* 시장 동향: 도화동 지역은 신축 아파트 개발이 진행되는 지역으로, 향후 부동산 가치 변동 가능성이 있습니다. 그러나 구옥 다세대 주택의 경우, 개별 건물의 상태 및 입지에 따라 시세 편차가 클 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육환경: 인천기계공업고등학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주거 단지 및 근린생활시설이 인근에 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 8,400만원이나, 주변 실거래가(특히 면적이 유사하거나 작은 경우)는 4,500만원 ~ 5,000만원 수준으로, ㎡당 단가 측면에서 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 임차권 인수 가능성: 주택임차권이 존재하며, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되었으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 최종 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 법원 확정 판결 전까지는 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 고도지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 관련 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2000년경 건축된 건물로, 시간 경과에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 인근 학교 및 생활 편의시설 이용이 가능한 입지입니다. 권리 관계상 인수되는 채무는 없는 것으로 분석되나, 임차권의 최종 처리 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 시세 대비 감정가 수준을 고려할 때, 낙찰 후 시세차익을 얻기 위해서는 철저한 시장 조사와 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 도화동 지역 발전 가능성: 미추홀구 도화동 일대의 개발 계획 등을 고려한 장기적인 가치 상승 기대

* 신축 건물의 이점: 주변 유사 건물 대비 비교적 최근 건축 연도로 인한 주거 쾌적성 및 유지보수 용이성

* 낙찰가 조정 시 시세 차익 기대: 감정가와 시장 실거래가 간의 격차를 활용한 합리적인 입찰을 통한 투자 수익 확보 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 84,000,000원입니다. 제공된 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대/연립주택은 4,500만원 ~ 9,000만원 선에서 거래되었으며, ㎡당 거래 가격은 약 130만원 ~ 167만원 수준입니다. 본건의 감정가는 ㎡당 약 208만원으로, 주변 시세 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다. 다만, 본건 건물이 비교 대상보다 신축인 점을 감안하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하기 위한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 78,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.