나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582558 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1132-19 신한데뷰오피스텔 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남측 인근에 위치하며, 부근
은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환
경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 인천1호선 "예
술회관역" 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 7층 704호로서,
2005년 07월 14일 사용승인되었으며,
외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 오피스텔(주거용)로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 부지 동측으로 광대로, 남측으로 소로, 서측으로 세로의 포장도로와 접하며,
도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무), 광로2류(폭 50
m-70m)(2019-06-10)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((
문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경582558 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 손OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

주소: 인천광역시 남동구 구월동 1132-19 신한데뷰오피스텔 7층704호

건물명: 신한데뷰오피스텔

사용승인일: 2005년 07월 14일

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

건물 총 층수: 15층

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 4.76㎡ (약 1.44평)

건물면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

감정가: 84,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시청 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 인천1호선 예술회관역이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무), 광로2류, 소로2류 등에 접해 있으며, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대) 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2024타경582558)으로, 접수일자는 2024년 12월 20일입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 7번 주택임차권 등기가 존재하며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 손수현

* 임대차보증금: 78,000,000원

* 전입일자: 2021년 02월 09일

* 확정일자: 2021년 03월 24일

위 임차인은 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 강제경매개시결정 등기 및 그 이후 접수된 압류 등기는 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 손

보증금: 78,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 02월 09일

확정일자: 2021년 03월 24일

대항력: 있음 (인수 대상)

* 임차인: 위

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 12월 17일

확정일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 위 임차인은 2024년 12월 17일 전입신고 하였으며, 이는 말소기준권리인 강제경매개시결정(2024년 12월 20일)보다 앞서므로 대항력이 인정될 수 있습니다. 다만, 보증금이 0원이므로 금전적 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

인천광역시청 인근에 위치하며 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및 주거 복합 지역입니다.

4.2. 잠재적 임대수익

27. 62㎡(약 8.36평)의 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 업무용으로 활용 가능성이 있으며, 예술회관역 및 인천시청역 등 역세권 입지로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천시청, 예술회관역, 홈플러스 구월점 등 주요 관공서, 문화시설, 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인천구월서초등학교, 남동중학교, 숭덕여고 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

선순위 임차인 손 에게 78,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 임차인 현황

위 임차인의 경우, 2024년 12월 17일 전입하여 대항력을 갖추고 있으나 보증금이 0원이므로 추가적인 금전적 인수 부담은 없습니다.

6.3. 기타

제공된 정보상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시청 인근 역세권 오피스텔로 입지 조건은 우수하나, 78,000,000원의 선순위 임차보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 최근 실거래가 및 감정가와 비교 시, 인수되는 보증금으로 인해 수익성 분석에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천시청, 예술회관역 인근의 우수한 입지 조건

* 소형 오피스텔로서 실수요 및 투자수요 확보 가능성

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 협상 또는 유찰 시 가격 메리트 발생 가능성

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(27.62㎡)의 오피스텔이 2026년 2월 3일 63,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 84,000,000원이지만, 78,000,000원의 선순위 임차보증금을 인수해야 하므로, 실질적인 인수 금액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

따라서, 감정가 84,000,000원에서 인수 보증금 78,000,000원을 제외한 금액을 합리적인 입찰가로 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 84,000,000원 - 78,000,000원 = 6,000,000원

본 입찰가는 인수되는 보증금을 고려한 단순 산술 계산이며, 낙찰 후 발생하는 추가 비용 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 78,000,000원의 인수 보증금이 최근 실거래가(63,000,000원)보다 높으므로, 입찰 시 상당한 손실이 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.