나이스옥션 법원경매 인천 2024타경585267 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-646 궁전빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치
본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석3동행정복지센터" 북동측 인근에 소재함
○ 주위환경
주위는 다세대주택 중심의 주택지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 불가능함
○ 대중교통여건 : 보통임
-버스: 인근 간선도로(만월로,백범로) 변에 버스정류장 소재함
-전철: 서측 약900미터 지점에 전철역(간석오거리역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 3층 302호로서
○외벽 : 벽돌타일 마감
○내벽 : 벽지, 타일 등 마감
○창호 : PVC 새시 및 방화문

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비
○ 난방설비 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 토지형상 :사다리형 완경사지
○ 이용상태 :다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 남측으로 폭2미터내외의 포장 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○2필지 공히 제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과
032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

○ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임
○ 외벽에 "라"동이라고 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2024타경585267 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경585267 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-646, 궁전빌라 3층 302호 (신 주소: 인천광역시 남동구 간석로87번길 12-7)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호

* 토지 면적: 10.53㎡ (토지 지분)

* 건물 면적: 37.91㎡ (전용 면적)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 감정가: 55,000,000원

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 동성알씨씨산업 (등기부 요약상 확인)

* 준공 연도: 1996년 12월 21일

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하며, 주변은 다세대주택이 밀집한 주거 지역입니다.

* 위치: "간석3동행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 조용하고 안정된 주택가 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통 상황:

* 차량 접근성: 차량 접근이 불가능한 점은 큰 제약 사항입니다.

* 대중교통: 인근(만월로, 백범로)에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 서측 약 900m 지점에 전철역(간석오거리역)이 소재하여 수도권으로의 이동이 가능합니다.

* 도로 상태: 물건지 남측으로 폭 2미터 내외의 포장 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정인 권리상 안전한 물건입니다.

* 말소기준권리: 2019년 12월 20일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을10, 30,720,000원)입니다.

* 소멸되는 권리:

* 농협은행주식회사 근저당권

* 동성알씨씨산업 가압류(갑23, 38,444,944원)

* 동성알씨씨산업 강제경매개시결정(갑24, 39,354,983원)

* 기타 종전 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 등기 등

* 인수되는 권리: 제공된 자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 물건명세서의 '지상권개요'에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* (주의) 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 대항력 있는 임차인인지 여부를 반드시 현장 조사하여 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지 내 위치한 다세대주택으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설과의 접근성은 보통 수준입니다.

* 주변 환경: 다세대주택이 밀집한 주거 단지 내에 위치하여 주거 목적에 적합합니다.

* 편의시설: 간석3동행정복지센터가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 생활 편의시설은 인근 도로변 상가를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* (추가 정보) 본 물건의 정확한 주변 상권 및 편의시설은 추가적인 현장 조사가 필요하나, 통상적인 주거 지역의 환경을 고려할 때 기본적인 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 1996년에 준공된 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의 시설 및 교통망을 갖추고 있습니다.

* 건물 연식: 1996년 준공되어 약 30년 경과되었습니다.

* 난방 및 설비: 개별난방 방식이며 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 교육 시설: 인천석정초등학교, 인천간석초등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 의료 시설: 인천사랑병원, 나누리병원 등 종합 병원이 차량 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

* 교통: 간석오거리역(지하철) 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 몇 가지 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 차량 접근성 제약: 2미터 내외의 좁은 도로에 접해 있고 차량 진입이 불가능하다는 점은 실거주 및 향후 매각 시 중요한 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1996년 준공으로 건축된 지 30년 가까이 되어 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동의 다세대주택으로, 권리 관계가 명확하고 법적 문제는 없어 보입니다. 그러나 차량 접근성의 매우 낮은 점과 건물의 노후화는 실거주 및 투자 관점에서 신중한 검토를 요합니다. 감정가 5,500만원은 주변 유사 물건의 최근 거래가(5,500만원 ~ 17,300만원) 중 가장 낮은 수준과 일치하나, 차량 접근성 문제를 감안했을 때 추가적인 시세 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 5,500만원의 감정가는 인근 시세 대비 잠재적인 가격 메리트를 제공합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리가 없습니다.

* 주거 지역 내 위치: 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건의 전용 면적(37.91㎡)과 건물 연식(1996년)을 고려했을 때, 최근 거래된 5,500만원(34.65㎡, 1991년식) 가격이 가장 직접적인 비교 대상입니다. 본건의 감정가(5,500만원)는 이와 동일한 수준입니다.

다만, 본건은 3층이라는 점과 면적이 약간 더 크다는 장점이 있으나, 차량 접근성이 극히 제한적이고 건물이 5년 더 노후되었다는 단점이 있습니다. 가장 최근 거래된 17,300만원(64.73㎡, 2014년식)의 경우, 신축이고 면적이 훨씬 넓어 직접 비교는 어렵습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근으로 감정가 수준인 5,500만원부터 7,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려 하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과와 경쟁 입찰 동향을 추가적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.