나이스옥션 법원경매 인천 2025타경329 [1] 인천광역시 부평구 부개동 120-261 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2025.01.23

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경329 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부개동 120-261번지 (신주소: 인천광역시 부평구 부평문화로 189-4)

* 토지 면적: 116.00㎡ (약 35.09평)

* 건물 면적: 65.35㎡ (약 19.77평)

* 건물 제시외 면적: 13.90㎡ (약 4.21평)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 311,473,600원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 채권자: 주식회사 예그린대부

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부개동에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 다세대주택이 혼재된 주거 지역입니다.

* 접근성: 도보 가능한 거리에 버스 정류장이 다수 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 이를 통해 인근 지하철역(부개역, 부평역 등)으로의 환승 접근성이 우수하며, 차량 이용 시에도 주요 도로망과의 연결이 용이합니다.

* 주변 환경: 대체로 조용하고 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상의 권리 내역을 분석한 결과, 본 건의 말소기준권리인 2005년 5월 3일 접수된 옹진수산업협동조합의 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부 요약:

* 을1 (2005-05-03) 근저당권: 옹진수산업협동조합, 19,500,000원 (말소) - 말소기준권리

* 갑2 (2011-05-09) 소유권이전: 김덕년

* 을4 (2016-06-22) 근저당권: 주식회사예그린대부, 45,000,000원 (말소)

* 을5 (2017-02-17) 근저당권: 주식회사예그린대부, 55,000,000원 (말소)

* 을6 (2018-04-06) 근저당권: 주식회사예그린대부, 80,000,000원 (말소)

* 갑19 (2023-11-15) 소유권이전: 손유자 (협의분할에 의한 상속)

* 갑20 (2025-01-15) 임의경매: 주식회사예그린대부, 36,474,000원 (말소) - 본 건 경매개시결정

* 등기부채권 총액: 199,500,000원

* 건물 등기부 요약: 토지 등기부와 동일한 권리 내역을 가지며, 매각으로 모든 권리가 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* (제공된 정보에 임차인 관련 상세 내용이 없어 별도 확인이 필요합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 시 주의가 요구될 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 부개동 지역은 주거 중심의 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 상권: 인근에 소규모 상가, 마트, 편의점 등 일상생활에 필요한 근린 상업시설이 분포하고 있습니다.

* 업종: 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 식당, 서비스 업종 등이 주를 이룹니다.

1.4. 생활정보

본 물건 주변의 생활 편의시설 및 교육 환경은 다음과 같습니다.

* 교통: 본 물건지에서 도보 약 5~10분 거리에 다수의 버스 노선이 운행하는 정류장이 위치하여 부평역, 부개역 등 주요 교통망으로의 접근이 용이합니다.

* 교육: 반경 1km 이내에 부개초등학교, 부일중학교, 부평고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 재래시장 및 상업 지구와 연계된 편의시설(마트, 병원, 은행, 관공서 등)이 분포하고 있어 일상생활 영위에 불편함이 없습니다.

* 주변 환경: 다수의 소규모 공원 및 근린공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 산책 및 여가 활동에 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 건축 연도: 1976년에 건축된 건물로, 노후화에 따른 구조적 문제 발생 가능성 및 내부 수리, 리모델링에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 13.90㎡ (약 4.21평)의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되어 있으나, 건축물대장과의 일치 여부, 법적 문제 발생 가능성 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 본 물건지 반경 내에 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등 직접적인 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 광역적인 지역 내 산업 시설 분포는 존재할 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 지리 정보 확인은 필요할 수 있습니다.

* 소유자 점유 가능성: 임차인 현황이 명확하지 않아, 매각 후 소유자 또는 전 소유자가 점유하고 있을 가능성에 대비해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부개동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(116.00㎡)을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계는 명확하고 깨끗한 편입니다. 다만, 1976년 준공된 노후 건물이라는 점과 제시외 건물의 존재는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전함: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 인수하는 권리가 없어 명도만 잘 마무리된다면 권리상 안전한 투자가 될 수 있습니다.

* 넓은 토지 가치: 116.00㎡의 토지 면적은 향후 재건축, 증축 등 토지 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 생활 편의성: 교육, 교통, 편의시설 등 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세 분석을 수행한 결과, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

* 감정가: 311,473,600원

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 7월 10일, 부개동 418-8 (삼성빌리지5동, 다세대, 37.71㎡): 13,100만원 (면적당 약 347만원)

* 2026년 7월 8일, 부개동 104-4 (한성빌라, 다세대, 54.55㎡): 15,000만원 (면적당 약 275만원)

* 2026년 7월 5일, 부개동 502-4 (골든마운틴, 연립, 25.91㎡): 5,100만원 (면적당 약 197만원)

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 사례는 대부분 다세대 및 연립 주택으로, 본 건 단독주택과는 유형이 다릅니다. 단독주택은 일반적으로 토지 가치가 더 높게 반영되는 경향이 있으나, 건물 노후도(1976년식)를 감안해야 합니다. 감정가는 3.11억 원으로, 주변 다세대/연립의 면적당 가격보다는 높게 책정되어 토지 가치가 상당 부분 반영된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 95% 수준을 고려할 때, 249,178,880원 ~ 296,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 권고 입찰가 : 260,000,000원 ~ 280,000,000원

상기 분석은 제공된 정보를 바탕으로 하며, 현장 조사 및 추가적인 권리 변동 가능성을 반드시 확인 후 입찰하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.