나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51987 [13] 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""시곡중학교"" 북서측 근거리에 위치하며 주위는
다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 일반적인 교통여건
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로서
외벽 : 벽돌치장 및 외장타일붙임 마감등
내벽 : 벽지 및 타일마감등
창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

각호 다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 소로(폭 약8m)에 접하고 도로관리상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음
진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51987 (13)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 177,000,000원

토지면적: 45.95㎡ (약 13.90평)

토지지분: 45.95㎡ (약 13.90평)

건물면적: 87.79㎡ (약 26.56평)

건물지분: 87.79㎡ (약 26.56평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 공동담보

주의사항: 다세대 주택으로 이용중임.

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물

건축 승인일: 2002년 03월 06일

사용 승인일: 2002년 12월 11일

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "시곡중학교" 북서측 근거리에 위치함.

주위는 다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 밀집 지역의 특성을 보임.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건이 양호함.

남서측으로 폭 약 8m의 소로에 접하고 있어 차량 통행 및 도로 관리 상태가 무난함.

3. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (접수일자: 2015-11-11, 채권최고액: 260,000,000원)

이후 권리: 갑3 강제경매 (접수일자: 2025-04-10, 채권액: 105,000,000원), 갑4 압류 (접수일자: 2025-10-24)

말소기준권리보다 선순위 권리는 없음.

말소기준권리(을3 근저당)보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

임차인 현황:

* JINLIANSHUN: 전입/사업일자 2021-10-12, 보증금/차임 0원, 대항력 없음.

* ZHANGFENYU: 전입/사업일자 2024-06-21, 보증금/차임 0원, 대항력 없음.

* ZHAOJINGZHEN: 전입/사업일자 2021-10-12, 보증금/차임 0원, 대항력 없음.

* 장광진: 전입/사업일자 2024-07-02, 보증금/차임 0원, 대항력 없음.

* 조미선: 전입/사업일자 2021-10-12, 확정일자 2021-10-12, 배당신고일자 2025-04-18, 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.)

4. 상권분석

본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치하며, "시곡중학교"와 인접한 주거 밀집 지역임.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리한 환경임.

지역 내에서 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있음.

5. 생활정보

교육 시설: "시곡중학교"가 인근에 위치하여 학군 수요가 뒷받침됨.

교통: 차량 접근이 용이하고, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용도 편리함.

편의 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 가능함.

임대 관계: 본건의 임대 관계는 미상임.

6. 잠재적 리스크

임대 관계가 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 부동산의 경매 진행 여부 및 결과에 따른 잠재적 변동 가능성을 염두에 두어야 함. (현재 제공된 정보상으로는 본건 매각으로 소멸되는 권리가 명확하여 큰 영향은 없을 것으로 보임.)

토지이용계획상 가축사육제한구역, 생활소음진동관리지역 등이 포함되어 있어 향후 개발 행위나 거주 환경에 일부 제약이 있을 수 있음.

주변 지역에 소각폐기물 처리시설이 위치하고 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성 및 영향은 미미할 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있음.

권리분석상 특별히 인수할 권리나 부담은 없는 것으로 판단되며, 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담도 없음.

주변 주거 환경이 안정적이며, 교육 시설 접근성도 양호함.

다만, 임대 관계 미상 및 공동담보라는 특이사항은 잔금 납부 후 명도 및 추후 관리 시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

안산시 상록구는 지속적인 도시 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 기대.

"시곡중학교" 인근으로 안정적인 학군 수요가 예상됨.

경매 물건으로 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있음.

전용면적 87.79㎡ (약 26.56평)으로 넓은 면적을 확보하여 실거주 또는 임대 수익용으로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 제공된 매매 정보 및 자체 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 층수의 다세대주택 거래 사례들은 약 135,000,000원에서 198,000,000원 사이에서 거래되었음.

본건의 전용면적(87.79㎡)과 주변 시세를 고려할 때, 평당 약 580만원 ~ 620만원 수준으로 추정되며, 이에 따른 시세는 약 163,590,000원 내외로 판단됨.

감정가 177,000,000원은 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보임.

예상 입찰가:

본건은 권리상 인수 부담이 없으며, 임차인의 보증금 인수분도 없음.

1차 입찰 시 감정가(177,000,000원)보다 낮은 가격에서 입찰가를 고려하는 것이 유리할 수 있으며, 1회 유찰 시 최저 입찰가는 141,600,000원(감정가의 80%)이 됨.

보수적인 관점에서, 현 시세와 유찰 가능성을 고려하여 예상 입찰가를 155,000,000원에서 165,000,000원 사이로 제안함.

최종 입찰가는 현장 조사, 물건 상태, 경쟁 구도 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.