나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51987 [2] 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""시곡중학교"" 북서측 근거리에 위치하며 주위는
다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 일반적인 교통여건
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로서
외벽 : 벽돌치장 및 외장타일붙임 마감등
내벽 : 벽지 및 타일마감등
창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

각호 다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 소로(폭 약8m)에 접하고 도로관리상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음
진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51987 (2)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 101,000,000 원

토지면적: 23.70㎡ (약 7.17평)

건물면적: 45.38㎡ (약 13.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 공동담보

주의사항: 다세대주택으로 이용 중임.

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 시곡중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 5,000,000 원

* 차임: 420,000 원

* 전입일자: 2024-07-15

* 확정일자: 2024-07-15

* 배당신고일자: 2025-06-09

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약

* 말소기준권리: 2015-11-11 접수된 안산중앙새마을금고의 근저당권 (채권금액 260,000,000원) 입니다.

* 본 경매 사건은 2025-04-10 접수된 박준범의 강제경매 (채권금액 105,000,000원) 에 의한 것입니다.

* 위 말소기준권리보다 늦은 모든 권리 (을구)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권 보존 등기 및 이전 등기 (갑구)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 채권 총액은 260,000,000원 입니다.

1.3. 상권분석

본건은 안산시 상록구 사동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 2007년식, 72.08㎡ 면적의 다세대주택: 2026년 3월, 135,000,000원에 거래되었습니다. (약 187만원/㎡)

* 2002년식, 106.81㎡ 면적의 다세대주택: 2026년 3월, 198,000,000원에 거래되었습니다. (약 185만원/㎡)

* 1993년식, 33.67㎡ 면적의 다세대주택: 2026년 3월, 55,000,000원에 거래되었습니다. (약 163만원/㎡)

본건은 2002년에 건축된 45.38㎡ 면적의 다세대주택으로, 2002년식 유사 연식의 거래 사례 (약 185만원/㎡)를 고려할 때, 시장 가격은 약 84,000,000원 수준으로 추정됩니다.

현재 감정가 101,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 경매 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 시곡중학교 인근에 위치하며, 주변 지역은 주거 기능 중심의 생활 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있어 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

주변에 학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있으며, 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 연식: 본건 건물의 준공연도가 2002년으로, 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 최근 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 낙찰가는 시세 수준 또는 그 이하로 결정될 가능성이 있습니다.

* 토지 이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등으로 지정되어 있으며, 일부 제한사항 (가축사육제한구역, 대기관리권역 등)이 존재하므로 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 채무의 규모가 상대적으로 클 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 시곡중학교 인근의 주거 지역에 속해 있습니다.

건물 연식 (2002년) 대비 적절한 수준의 감정가가 책정되었으나, 주변 최근 시세 분석 결과로는 다소 높은 감정가로 판단됩니다.

임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금이 인수되지 않아 낙찰자의 부담은 적습니다.

교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되며, 주거용 부동산으로서의 기본적인 가치는 유지하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 적정 낙찰가로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 무인수 임차인: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 인수 부담이 없어 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주거용 부동산 가치: 지속적인 주거 수요가 있는 지역에 위치하여 안정적인 가치 유지 또는 상승 가능성을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례 및 본건의 면적, 연식 등을 고려한 시장 가치는 약 84,000,000원 수준으로 추정됩니다.

임차인 인수 보증금이 없고, 경매 절차의 특성을 감안할 때, 낙찰가의 범위는 약 80,000,000원 ~ 90,000,000원 사이로 예상됩니다.

안정적인 취득과 수익을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 88,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.