나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51987 [11] 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""시곡중학교"" 북서측 근거리에 위치하며 주위는
다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 일반적인 교통여건
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로서
외벽 : 벽돌치장 및 외장타일붙임 마감등
내벽 : 벽지 및 타일마감등
창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

각호 다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 소로(폭 약8m)에 접하고 도로관리상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음
진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51987 (11)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 2층204호

용도: 다세대주택

감정가: 56,000,000원

토지면적: 11.05㎡ (약 3.34평)

토지지분: 11.05㎡ (약 3.34평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 공동담보, 다세대주택으로 이용중임.

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 시곡중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

1.3. 건물 상세정보

1.3. 1.구조 및 외관

건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 벽돌치장 및 외장 타일 붙임 마감이며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 칼라새시 이중창호로 되어 있습니다.

1.3. 2.이용상태 및 설비

각 세대는 다세대주택으로 이용 중에 있습니다. 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 3.토지 형상 및 이용상태

토지는 세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

1.3. 4.도로 상태

남서측으로 폭 약 8m의 소로에 접하고 있어 도로 관리 상태는 양호합니다.

1.3. 5.토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.등기부현황

* 소유권보존: 김봉열 (2003-01-03)

* 소유권이전: 이광희 (2015-11-11, 매매)

* 근저당권: 안산중앙새마을금고 (2015-11-11, 260,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 박준범 (2025-04-10, 105,000,000원) - 본건 경매개시결정

1.4. 2.임차인 현황

* 임차인: LIYUFEN (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-25

* 대항력: 없음

* 비고: 금액 미상으로 표기되어 있으나, 0원으로 명시되어 있습니다.

* 임차인: 백순선(BAISHUNSHAN) (백 )

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-17

* 확정일자: 2025-04-16

* 배당신고일자: 2025-04-22

* 대항력: 없음

* 비고:

1.4. 3.인수되는 권리

등기부채권 총액은 260,000,000원입니다. 매각으로 인해 말소기준권리(을1 근저당) 이하 모든 등기사항은 소멸될 예정입니다. 임차인들은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 별도의 지상권 등기 내역은 확인되지 않습니다.

1.5. 상권 및 생활정보

1.5. 1.주변 시설

본 물건은 시곡중학교 인근에 위치하며, 주변으로 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2.혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 주거 환경에 큰 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 연식: 2002년 준공으로 약 24년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 소액 임차인: LIYUFEN 임차인의 경우 보증금이 0원이지만, 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등 용도지역에 따른 건축 행위 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 명도 및 권리 관계는 명확한 편입니다. 건물 연식이 다소 있으나, 소액 투자 또는 실거주 목적으로 접근하기에 고려해볼 만한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 면적: 감정가가 5,600만원으로 소액 투자에 용이합니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리나 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주거 밀집 지역: 다세대 주택이 밀집한 지역에 위치하여 임대 수요가 있을 수 있습니다.

1.9. 시세 분석 및 예상 입찰가

최근 3개월간 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 건축 연도(2002년) 및 지역의 물건(1324-13번지, 106.81㎡)은 198,000,000원(약 610.6만원/평)에 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적은 21.16㎡(약 6.40평)이며, 감정가는 56,000,000원 (약 875만원/평)입니다.

주변 시세와 비교했을 때, 본 물건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 유사한 조건의 시세를 적용하여 예상 시세를 산정하면 약 39,000,000원(6.40평 * 610.6만원/평) 수준입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 50,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.