나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51987 [9] 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""시곡중학교"" 북서측 근거리에 위치하며 주위는
다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 일반적인 교통여건
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로서
외벽 : 벽돌치장 및 외장타일붙임 마감등
내벽 : 벽지 및 타일마감등
창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

각호 다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 소로(폭 약8m)에 접하고 도로관리상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음
진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17번지 2층 202호에 소재한 다세대주택입니다.

본 물건의 감정가는 93,000,000원이며, 토지 면적은 21.80㎡(약 6.6평), 건물 면적은 41.74㎡(약 12.6평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 박OO이며, 특이사항으로는 공동담보로 경매가 진행되고 있습니다.

등기부등본상 집합건물로서, 해당 호수는 2층 202호입니다. 건물은 2002년 12월 11일 준공되었으며, 총 4층 건물 중 2층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "시곡중학교" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 남서측으로 폭 약 8m의 소로에 접하고 있어 도로 접근성이 무난합니다.

토지이용계획상 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있으며, 그 외 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2015년 11월 11일에 접수된 안산중앙새마을금고의 근저당(을3)이며, 채권 최고액은 260,000,000원입니다.

이후 2025년 4월 10일에 접수된 박준범의 강제경매개시결정(갑3, 105,000,000원)이 말소기준권리보다 후순위로 존재합니다.

등기부등본상 소유권 변동 내역은 2003년 1월 3일 김봉열의 소유권 보존등기(갑1) 이후, 2015년 11월 11일 이광희에게 매매로 소유권이 이전(갑2)되었습니다.

채권 총액은 260,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 조

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-11-12

확정일자: 2015-11-04

배당신고일자: 2025-05-01

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 조 임차인은 대항력이 없으므로, 배당받지 못하는 금액은 인수될 수 있습니다. 배당 신고일자를 고려하여 실제 배당 여부 및 금액을 반드시 확인해야 합니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 사동 지역은 다세대주택 및 다가구주택이 밀집한 주거 밀집 지역입니다. 또한 근린생활시설도 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능도 갖추고 있습니다.

최근 거래 사례를 분석해보면,

2026년 3월 9일, 인근 1251-1번지 새롬아트빌1차(2007년 준공, 72.08㎡)가 13,500만원에 거래되었습니다.

2026년 3월 3일, 인근 1324-13번지(2002년 준공, 106.81㎡)가 19,800만원에 거래되었습니다.

2026년 3월 7일, 인근 1324-12번지(1993년 준공, 33.67㎡)가 5,500만원에 거래되었습니다.

본건(2002년 준공, 41.74㎡, 2층)의 경우, 유사한 건축 연도와 면적을 고려했을 때, 1993년 준공된 33.67㎡ 물건(5,500만원)보다는 높고, 2007년 준공된 72.08㎡ 물건(13,500만원)보다는 낮을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 시곡중학교 북서측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주변을 조사한 결과, 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 문제: 조 임차인은 대항력이 없으나, 배당받지 못할 경우 보증금 90,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 배당 신고일(2025-05-01) 기준으로 배당 여부 및 결과에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 감정평가서에 공동담보라고 명시되어 있어, 다른 채무와 묶여 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 추후 경매 절차나 물건 자체의 권리 관계에 영향을 줄 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 건축 연도: 2002년 준공 건물로, 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 2002년식 다세대주택 202호로, 감정가는 9,300만원입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 분석되나, 배당 여부 확인이 필수적입니다.

주변 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

다만, 공동담보 여부 및 임차인의 실제 배당 결과 확인 등 추가적인 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 안전한 투자가 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 및 임대 수익: 주거 밀집 지역에 위치하여 실거주 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 명도 절차에 대한 부담이 상대적으로 적습니다. (단, 배당 결과 확인 필수)

* 시세 대비 투자 기회: 주변 시세 및 거래 사례와 비교하여 감정가 대비 저평가된 경우, 투자 가치가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,000,000원입니다.

최근 거래 사례 분석 결과,

* 1993년 준공, 33.67㎡ 물건: 5,500만원

* 2007년 준공, 72.08㎡ 물건: 13,500만원

본건(2002년 준공, 41.74㎡)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 5,500만원과 13,500만원 사이의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

구체적으로는 7,000만원에서 8,000만원 사이의 가격대를 예상하며, 감정가가 9,300만원이므로 유찰 가능성이 있습니다.

잠재적 리스크 요인(임차인 배당 불확실성, 공동담보 여부 등)을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

권장 입찰가: 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.