나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51987 [12] 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""시곡중학교"" 북서측 근거리에 위치하며 주위는
다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 일반적인 교통여건
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로서
외벽 : 벽돌치장 및 외장타일붙임 마감등
내벽 : 벽지 및 타일마감등
창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

각호 다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 소로(폭 약8m)에 접하고 도로관리상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음
진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51987 (12)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 60,000,000원

토지면적: 11.80㎡ (약 3.57평)

건물면적: 22.59㎡ (약 6.83평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 공동담보

건축물 현황:

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로, 본건은 3층 301호입니다.

외벽은 벽돌치장 및 외장타일 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 칼라새시 이중창호입니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 건물 전체 토지면적은 254.7㎡이며, 연면적은 545.42㎡입니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 시곡중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

건물은 남서측으로 폭 약 8m의 소로에 접해 있으며, 도로 관리 상태는 양호합니다.

토지이용계획은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 11월 11일 접수된 안산중앙새마을금고의 근저당권(260,000,000원)이며, 본 경매로 인해 해당 권리 및 그 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

소유권 변동:

- 2003년 01월 03일: 김봉열 소유권보존

- 2015년 11월 11일: 이광희 소유권이전(매매)

임차인 현황:

- 임차인: 양만춘

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 70,000원

- 전입일자/확정일자: 2018년 01월 08일

- 대항력: 없음

- 배당신고일자: 2025년 04월 18일

권리분석 요약:

임차인 양만춘은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

등기부채권 총액은 260,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 위치

* 교육: 시곡중학교 인근 위치

* 편의시설: 근린생활시설 이용 가능

* 설비: 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방 설비 완비

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인: 양만춘 임차인은 대항력이 없으나, 배당 신청 여부 및 배당률에 따라 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2002년 준공된 건물로, 연식에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 주변에 혐오시설은 검색되지 않았으나, 실제 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

안산시 상록구 사동에 위치한 소형 다세대주택으로, 소액 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 임차인의 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

감정가가 시세 대비 높은 편이므로, 철저한 시세 분석 후 입찰가를 산정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 소액 투자가 가능합니다.

* 주거지 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가집니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례에서 제곱미터당 약 163만원에서 187만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

본건의 건물 면적은 22.59㎡(약 6.83평)이므로, 이를 바탕으로 시세 환산 시 약 3,700만원에서 4,200만원 사이의 가치를 예상할 수 있습니다.

감정가는 60,000,000원이지만, 최근 거래 사례 및 건물 연식을 고려할 때 이를 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

인수 보증금은 없으므로, 시세 분석을 통한 적정 가치 대비 합리적인 입찰가를 제시하는 것이 중요합니다.

본건의 예상 입찰가는 43,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.