나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51987 [3] 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""시곡중학교"" 북서측 근거리에 위치하며 주위는
다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 일반적인 교통여건
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로서
외벽 : 벽돌치장 및 외장타일붙임 마감등
내벽 : 벽지 및 타일마감등
창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

각호 다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 소로(폭 약8m)에 접하고 도로관리상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음
진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51987 (3)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 50,000,000원

건물면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

토지면적: 9.55㎡ (약 2.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

건축년도: 2002년

총 층수: 4층

본건 위치: 4층

2. 입지조건

주위환경: 본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 시곡중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

도로상태: 남서측으로 폭 약 8m의 소로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 11월 11일 접수된 안산중앙새마을금고의 근저당권 (채권액 260,000,000원)입니다.

소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 홍

보증금: 27,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2016년 11월 15일

배당신고일자: 2025년 06월 02일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않습니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 김봉열 (2003.01.03)

* 소유권이전: 이광희 (2015.11.11, 매매)

* 근저당: 안산중앙새마을금고 (2015.11.11, 260,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 박준범 (2025.04.10, 105,000,000원) - 본 건 경매 개시

등기부채권 총액: 260,000,000원 (근저당 금액 기준)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 있습니다.

* 2026년 3월 7일 거래된 1993년식 다세대주택 (33.67㎡, 1층): 55,000,000원 (약 10평, 평당 약 550만원)

* 2026년 3월 3일 거래된 2002년식 다세대주택 (106.81㎡, 4층): 198,000,000원 (약 32평, 평당 약 619만원)

* 2026년 3월 9일 거래된 2007년식 다세대주택 (72.08㎡, 5층): 135,000,000원 (약 21평, 평당 약 643만원)

본 물건은 2002년식이며, 전용면적 18.29㎡ (약 5.53평)입니다.

가장 면적이 유사한 1993년식 33.67㎡ (10평)의 5,500만원 거래가를 고려할 때, 본 건의 감정가 5,000만원은 시세 대비 합리적이거나 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

건축물대장상 해당 주택이 속한 대지권 면적은 254.7㎡이며, 건물 연면적은 545.42㎡입니다.

5. 생활정보

건축물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로, 외벽은 벽돌치장 및 외장타일, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 칼라새시 이중창호로 마감되었습니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 시설: 시곡중학교가 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 학교가 인근에 위치한 점으로 미루어 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 없을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

건축년도: 2002년식으로, 향후 리모델링 또는 재건축 시점을 고려해야 할 수 있습니다.

토지 지분: 9.55㎡로, 전체 대지 지분(254.7㎡) 내에서 호당 평균 지분(약 19.6㎡) 대비 약간 작은 편입니다.

명도: 대항력 없는 임차인이 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 2002년에 건축된 4층 건물 중 4층에 해당하며 전용면적은 18.29㎡ (약 5.53평)입니다.

감정가는 5,000만원으로, 최근 주변 실거래가와 비교했을 때 소형 면적인 점을 감안하더라도 상당히 매력적인 수준으로 판단됩니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자는 권리를 인수하지 않고 깨끗하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

채권 총액이 감정가를 초과하므로, 채권자 중 일부가 배당을 받지 못하더라도 경매 절차가 취소될 가능성은 낮습니다.

주변은 주거지역으로 생활 편의성이 보통 수준이며, 교통 여건도 무난합니다.

8. 투자 포인트

소액 투자: 5,000만원의 감정가로 소액 투자가 가능하며, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

권리상 안전: 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 부담이 적습니다.

실거주 용이: 1인 가구나 소규모 가구가 거주하기에 적합한 면적입니다.

지역 가치: 안산시 사동 지역은 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 장기적인 관점에서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 50,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 2026년 3월 7일 거래된 1993년식 33.67㎡ (10평) 다세대주택이 5,500만원에 거래되었습니다. 본 물건의 면적(18.29㎡)은 이보다 작지만, 감정가 5,000만원은 이 거래가와 유사하거나 오히려 낮은 수준입니다.

다른 면적대의 거래가(1.35억 ~ 1.98억)와 평당 가격(약 550만원 ~ 643만원)을 고려했을 때, 본 건물의 실제 가치는 감정가 5,000만원을 훨씬 상회할 것으로 보입니다.

채권 총액이 감정가를 초과하므로, 경매 절차가 취소될 가능성은 희박하며, 정상적인 매각 절차가 진행될 것으로 예상됩니다.

인수할 보증금이 없으므로, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 보수적으로 감정가의 100% 수준인 50,000,000원에서, 시세 상승 가능성 및 경쟁 상황을 고려하여 60,000,000원까지도 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.