나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51987 [8] 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""시곡중학교"" 북서측 근거리에 위치하며 주위는
다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 일반적인 교통여건
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로서
외벽 : 벽돌치장 및 외장타일붙임 마감등
내벽 : 벽지 및 타일마감등
창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

각호 다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 소로(폭 약8m)에 접하고 도로관리상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음
진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51987 (8)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 60,000,000원

토지면적: 11.80㎡ (약 3.57평)

토지지분: 11.8㎡ (약 3.57평)

건물면적: 22.59㎡ (약 6.83평)

건물지분: 22.59㎡ (약 6.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 북서측 인근에 시곡중학교가 위치해 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 남서측으로 폭 약 8m의 소로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 집합건물로, 등기부등본상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 2003-01-03: 소유권보존 (김봉열)

* 2015-11-11: 소유권이전 (이광희)

* 2015-11-11: 근저당 (안산중앙새마을금고, 260,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-04-10: 강제경매 (박준범, 105,000,000원) - 본건 사건

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 배정자

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2019-06-24

배당신고일자: 2025-05-01

대항력: 없음

인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거지가 밀집된 지역으로, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 분류되어 있어 주거 용도에 적합한 환경입니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물이며, 본건은 2층 201호입니다.

* 외벽: 벽돌치장 및 외장타일붙임 마감

* 내벽: 벽지 및 타일마감

* 창호: 칼라새시 이중창호

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

* 건축물대장상 건물 준공일은 2002년 12월 11일입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임차인으로 배정자씨가 있으나, 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계에 대한 추가적인 정보는 미상입니다. 다만, 대항력이 없어 낙찰자에게 부담이 되지 않습니다.

* 부동산 시장 변동성: 경매 시점의 시장 상황에 따라 예상 입찰가보다 높은 경쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 특히 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 건물 연식은 2002년으로 중견 연식에 해당하며, 관리 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 감정가는 60,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 매매가격을 고려할 때 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없어 명도 절차가 비교적 용이합니다.

* 주거지 밀집 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 인근 학교 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 60,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 건물의 면적 및 연식을 고려할 때 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 2007년식, 72.08㎡(약 21.81평) 다세대주택: 135,000,000원 (평당 약 619만원)

* 2002년식, 106.81㎡(약 32.31평) 다세대주택: 198,000,000원 (평당 약 613만원)

* 1993년식, 33.67㎡(약 10.19평) 다세대주택: 55,000,000원 (평당 약 540만원)

본건은 2002년식, 22.59㎡(약 6.83평)의 건물입니다. 감정가 기준 평당 약 878만원으로, 최근 매매 사례의 평당 가격보다 높게 책정되었습니다. 다만, 소형 면적의 경우 평당 가격이 높게 형성될 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 60,000,000원에서 65,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 안전한 투자를 위해서는 60,000,000원을 기준으로 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.