나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51987 [10] 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""시곡중학교"" 북서측 근거리에 위치하며 주위는
다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 일반적인 교통여건
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로서
외벽 : 벽돌치장 및 외장타일붙임 마감등
내벽 : 벽지 및 타일마감등
창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

각호 다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 소로(폭 약8m)에 접하고 도로관리상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음
진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51987 (10)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 101,000,000원

토지면적: 23.70㎡ (약 7.17평)

토지지분: 23.70㎡ (약 7.17평)

건물면적: 45.38㎡ (약 13.73평)

건물지분: 45.38㎡ (약 13.73평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 공동담보, 다세대 주택으로 이용 중임.

주의사항: 다세대 주택으로 이용 중임.

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "시곡중학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

본건 주택까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

1.1. 3.건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로서, 외벽은 벽돌치장 및 외장타일 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 칼라새시 이중창호입니다.

1.1. 4.토지의 형상 및 이용상태

토지는 세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 5.인접 도로상태

남서측으로 소로(폭 약 8m)에 접하고 있으며, 도로 관리 상태는 무난합니다.

1.1. 6.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 대기관리권역(대기환경개선에 관한 특별법), 도시교통정비지역(도시교통정비촉진법), 생활소음진동관리지역(소음진동관리법), 성장관리권역(수도권정비계획법) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.1. 7.공부와의 차이

공부상 현황과의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

* 소유권보존: 2003.01.03, 김봉열

* 소유권이전(매매): 2015.11.11, 이광희

* 근저당권: 2015.11.11, 안산중앙새마을금고, 채권최고액 260,000,000원 (말소기준권리)

* 강제경매: 2025.04.10, 박준범, 채권액 105,000,000원 (본건 경매 사건)

등기부채권 총액은 260,000,000원입니다. 말소기준권리인 근저당권(2015.11.11.)보다 후순위 권리인 강제경매 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-29

* 확정일자: 2023-08-29

* 배당신고일자: 2025-04-17

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.2. 3.인수되는 권리

임차인 조 은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 80,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 사동 지역은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주변에 시곡중학교가 근거리에 있으며, 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 단지 내 또는 근거리에 상가, 병원 등 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 위치.

* 교육: 주변에 시곡중학교가 있습니다. (검색 결과, 성안초등학교, 석호중학교가 근거리에 위치하며 교육환경이 좋은 편으로 분석됩니다)

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용 가능합니다. (검색 결과, 홈플러스 익스프레스 안산사동점이 인근에 위치하며, 안산시립노인전문병원, 안산연세병원, 안산마루병원 등이 있습니다)

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 구조 및 연식: 2002년에 건축되어 준공된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계: 임차인 정보는 확인되었으나, 상세 임대 조건(예: 계약 기간, 특약 등)에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 본건 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 토지이용계획: 다수의 법적 제한 사항(성장관리권역, 대기관리권역 등)이 존재하나, 이는 해당 지역의 일반적인 규제 수준으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 시곡중학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 갖추어진 편입니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 2002년 준공된 건물로서 노후화에 따른 관리는 필요할 수 있으나, 입지 및 권리 관계가 명확하여 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 무인수 보증금: 임차인 대항력 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 우수한 교통 및 교육 환경: 대중교통 접근성과 교육 시설 인접성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 건물들의 면적당 시세는 약 163만원/㎡ ~ 187만원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 본건의 건물 면적 45.38㎡를 기준으로 산정 시, 시장가치는 약 7,400만원 ~ 8,400만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 101,000,000원이나, 최근 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

인수되는 보증금이 없고 권리관계가 명확하므로, 시장가치 및 감정가를 종합적으로 고려하여 85,000,000원에서 90,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 84% ~ 89% 수준에 해당합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.