나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51987 [7] 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""시곡중학교"" 북서측 근거리에 위치하며 주위는
다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 일반적인 교통여건
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로서
외벽 : 벽돌치장 및 외장타일붙임 마감등
내벽 : 벽지 및 타일마감등
창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

각호 다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 소로(폭 약8m)에 접하고 도로관리상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음
진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17번지 1층 103호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경51987 (7)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 52,000,000원입니다.

물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 10.77㎡ (약 3.26평)이며, 건물 면적은 20.62㎡ (약 6.24평)입니다.

건축물대장상 신주소는 경기도 안산시 상록구 감골공원길 9 (사동)이며, 해당 건물은 2002년 12월 11일에 사용 승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택입니다.

건축물대장상 대지면적은 254.7㎡ (약 77.07평), 건축면적은 152.28㎡ (약 46.14평), 연면적은 545.42㎡ (약 165.07평)입니다.

해당 물건은 103호로, 4층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

건물은 벽돌치장 및 외장타일 마감이며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 칼라새시 이중창으로 되어 있습니다.

위생, 급배수, 도시가스, 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

토지는 세장형의 평지로, 남서측으로 폭 약 8m의 소로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)에 속하며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

특이사항으로는 공동담보로 진행되며, 현재 다세대 주택으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

주위 환경으로는 본 건이 경기도 안산시 상록구 사동 소재 시곡중학교 북서측 근거리에 위치하며, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매이며, 채권자는 박OO입니다.

말소기준권리는 2015년 11월 11일 접수된 안산중앙새마을금고의 근저당권(채권액 260,000,000원)입니다.

임차인으로는 김두섭이 있으며, 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자는 2023년 11월 6일입니다. 배당신고일자는 2025년 5월 8일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

권리분석 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권 보존(김봉열, 2003-01-03) 및 소유권 이전(이광희, 2015-11-11) 등기가 존재합니다.

근저당권(안산중앙새마을금고, 260,000,000원)이 말소기준권리이며, 강제경매(박준범, 105,000,000원, 2025-04-10 접수)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 260,000,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 해당되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

본 건은 공동담보 물건입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 안산시 상록구 사동은 다세대 및 다가구 주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 2007년식, 72.08㎡(약 21.8평) 규모의 새롬아트빌1차 다세대 주택이 2026년 3월 9일 13,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 61.9만원)

* 2002년식, 106.81㎡(약 32.3평) 규모의 다세대 주택이 2026년 3월 3일 19,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 61.3만원)

* 1993년식, 33.67㎡(약 10.2평) 규모의 다세대 주택이 2026년 3월 7일 5,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 53.9만원)

본 건은 건물 면적 20.62㎡(약 6.24평)이며, 건축 연도는 2002년으로 파악됩니다.

가장 유사한 거래 사례인 1993년식 33.67㎡(약 10.2평) 다세대 주택이 평당 약 53.9만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 약 6.24평 면적에 평당 55만원~60만원 수준을 적용해 볼 수 있습니다.

이에 따라 본 건의 시세는 약 34,320,000원(6.24평 * 55만원)에서 37,440,000원(6.24평 * 60만원)으로 추정됩니다.

감정가 52,000,000원은 현재 파악된 주변 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 시곡중학교가 북서측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재로서는 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건 외 다른 부동산도 동일 채무의 담보로 제공되었을 가능성이 있어, 채무 규모 및 다른 담보물의 처리 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인(김두섭)이 존재하며, 보증금 30,000,000원에 대해 배당 신고를 하였습니다. 배당 순위에 따라 전액 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2002년식 건물로 약 24년 경과되어 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 260,000,000원으로 감정가 대비 매우 높은 편입니다. 이는 공동담보로 묶인 다른 물건들의 채권액이 포함된 것으로 보이며, 본 건만의 낙찰 여부 및 추가적인 채무 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 소형 면적의 다세대 주택으로, 실거주 목적이나 소액 투자용으로 고려해볼 수 있습니다.

입지 조건은 보통 수준으로, 생활 편의시설 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으나, 공동담보 물건이라는 점과 채권 총액이 높다는 점은 유의해야 합니다.

감정가가 주변 시세보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 수익률 확보를 위해서는 낮은 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

건물의 노후도 및 관리 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구의 실거주 또는 임대 수익형으로 접근이 용이합니다.

* 안산시 상록구 내에서 비교적 저렴하게 부동산을 취득할 기회입니다.

* 강제경매로 진행되어 채권자(박OO)의 주도로 경매가 진행되고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 건물 전용 면적은 20.62㎡ (약 6.24평)이며, 토지 지분은 10.77㎡ (약 3.26평)입니다.

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 연식 및 면적대의 다세대 주택 거래가는 평당 약 53.9만원에서 61.9만원 수준으로 파악되었습니다.

본 건의 전용 면적 6.24평을 기준으로 시세 하단인 평당 550,000원을 적용하면 약 34,320,000원, 시세 상단인 평당 600,000원을 적용하면 약 37,440,000원의 시세가 산정됩니다.

감정가 52,000,000원은 현재 파악된 시세보다 높으므로, 투자 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없음을 감안하여, 본 건의 예상 낙찰가는 시세 범위를 참고하여 35,000,000원에서 40,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 현재 시세 및 유사 물건 거래 사례를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 본인의 투자 목표 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.