나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51987 [6] 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""시곡중학교"" 북서측 근거리에 위치하며 주위는
다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 일반적인 교통여건
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로서
외벽 : 벽돌치장 및 외장타일붙임 마감등
내벽 : 벽지 및 타일마감등
창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

각호 다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 소로(폭 약8m)에 접하고 도로관리상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음
진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51987 (6)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 22.53㎡ (약 6.81평)

건물면적: 43.14㎡ (약 13.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.1. 건물 현황

건물명: (명시되지 않음)

건축연도: 2002년 (준공일: 2002년 12월 11일)

층수: 4층 건물 중 1층 (102호)

구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕

준공일: 2002년 12월 11일

1.2. 토지 현황

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

인접도로: 남서측으로 소로(폭 약 8m)에 접함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "시곡중학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본 건 주택까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 여건은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2003-01-03: 소유권보존 (김봉열)

* 2015-11-11: 소유권이전 (이광희, 매매)

* 2015-11-11: 근저당권 (안산중앙새마을금고, 260,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-04-10: 강제경매 (박준범, 105,000,000원) - 본건 경매개시결정

3.2. 말소기준권리

2015년 11월 11일자 안산중앙새마을금고 근저당권

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 명시된 지상권은 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 강원진

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-02-14

* 확정일자: 2023-02-14

* 배당신고일자: 2025-04-16

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 8,000만원에 대한 대항력은 없으나, 배당요구를 했으므로 인수 보증금은 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 바탕으로 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 9일 거래: 72.08㎡, 135,000,000원 (약 187만원/㎡) - 새롬아트빌1차 (2007년 건축)

* 2026년 3월 3일 거래: 106.81㎡, 198,000,000원 (약 185만원/㎡) - (1324-13) (2002년 건축)

* 2026년 3월 7일 거래: 33.67㎡, 55,000,000원 (약 163만원/㎡) - (1324-12) (1993년 건축)

본건(43.14㎡)의 경우, 건축연도(2002년)와 면적을 고려할 때, 최근 거래된 2002년 건축물의 시세(약 185만원/㎡)를 적용하면 약 79,809,000원 (43.14㎡ * 185만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

4.2. 본건 감정가 비교

본건 감정가는 92,000,000원으로, 최근 거래된 유사 면적 및 건축 연도의 다세대 주택 시세(약 8000만원 내외)보다 다소 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

인근에 시곡중학교가 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.2. 주변 편의시설

검색 결과, 해당 물건지 주변에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. (예: 마트, 병원, 은행 등)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 상 얽힘

등기부상 명시된 특이 권리는 없으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리인 '지상권'의 존재 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다. (현재까지는 인수할 지상권은 없는 것으로 파악됨)

6.2. 임차인 관련

강원진 임차인은 대항력이 없으나, 8천만원의 보증금을 배당받아야 하므로 명도 과정에서 신경 써야 할 부분이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

2002년 준공된 건물로, 약 24년이 경과하여 시설 노후화에 따른 수리 또는 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

현재까지 공개된 정보 및 검색 결과로는 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 안산시 차원에서 소각시설 추가 건설 계획 등이 있으나, 본건과 직접적인 연관성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 주위 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다. 다만, 감정가가 최근 시세보다 다소 높게 책정된 점과 건물 노후도 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이성 확보.

* 안산시 상록구 지역의 꾸준한 주거 수요 기대.

* 도시지역, 제2종일반주거지역으로 향후 개발 가능성 잠재.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,000,000원이지만, 최근 시세 분석 결과 유사한 조건의 물건들이 약 7000만원 후반에서 8000만원 초반대에 거래되고 있음을 확인하였습니다. 따라서, 본 건물의 현재 시세 및 시장 상황을 고려할 때, 80,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 인수 보증금 0원을 제외한 금액을 기준으로 산출된 예상가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.