나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51987 [4] 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""시곡중학교"" 북서측 근거리에 위치하며 주위는
다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 일반적인 교통여건
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로서
외벽 : 벽돌치장 및 외장타일붙임 마감등
내벽 : 벽지 및 타일마감등
창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

각호 다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 소로(폭 약8m)에 접하고 도로관리상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음
진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 안산지원 2025타경51987 (4)

물건 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 3층302호

건물 용도: 다세대주택

감정 평가액: 93,000,000원

토지 면적: 21.80㎡ (약 6.60평)

토지 지분: 21.8㎡ (약 6.60평)

건물 면적: 41.74㎡ (약 12.63평)

건물 지분: 41.74㎡ (약 12.63평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

건축물 현황:

- 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물

- 준공 연도: 2002년 03월 08일

- 층수: 해당 호실은 3층에 위치

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 시곡중학교 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남서측으로는 폭 약 8m의 소로에 접해 있어 도로 접근성도 양호합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 박OO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2015년 11월 11일에 접수된 안산중앙새마을금고의 근저당(260,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 근저당 및 강제경매 등기(박준범, 105,000,000원)는 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 오순자

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-07

* 확정일자: 2022-06-24

* 배당신고일자: 2025-04-16

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 개요가 없습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택으로, 주변 지역은 다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 상업 시설보다는 주거 기능에 중점을 둔 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육: 북서측 근거리에 시곡중학교가 위치하고 있으며, 주변으로 초등학교 및 고등학교 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 생활에 필요한 편의점, 마트, 병원, 음식점 등 근린생활시설이 주변에 형성되어 있습니다.

* 공원/녹지: 안산호수공원, 안산갈대습지 등이 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 기타: 주거 밀집 지역으로 조용한 편이며, 안산대학교 및 한양대학교 ERICA 캠퍼스 생활권과 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2002년에 준공되어 약 24년 경과된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 일부 지역에서는 소음 문제 등이 발생할 수 있다는 점이 언급되었으나, 본 물건의 직접적인 영향 여부는 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동의 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다. 교육 시설 및 편의 시설 접근성이 양호하며, 교통 여건 또한 보통 수준입니다. 특히 시곡중학교를 비롯한 교육 환경이 잘 갖추어져 있어 가족 단위 거주에 유리할 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없어 명도 리스크가 적은 편입니다. 다만, 건물의 노후화는 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 시곡중학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 교육 및 생활 환경이 안정적입니다.

* 명도 리스크 최소화: 임차인이 대항력이 없어 인수할 보증금이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하고, 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 3개월간(2026년 3월) 안산시 상록구 사동 일대 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 주택 거래 가격은 약 5,500만원에서 19,800만원 사이로 파악되었습니다. 특히 2002년 준공된 106.81㎡(약 32.3평) 주택이 19,800만원에 거래된 점을 고려할 때, 해당 물건과 유사한 연식의 41.74㎡(약 12.63평) 면적의 경우, 평당 약 613만원의 시세를 적용하면 약 77,376,900원으로 추정됩니다 [JSON 데이터 분석].

감정가는 93,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 물건의 실거래가를 고려하면 감정가 대비 시세가 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 약 78,000,000원 을 제시합니다. 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 유찰 횟수 및 경쟁 상황 등을 추가로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.