나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52569 [3] 경기도 안산시 단원구 선부동 1111 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""덕인초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

기호(2) : 본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""덕인초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

기호(3) : 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ""화정초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 제4층 제401호(사용승인일 : 2004.04.29)로서
외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.

기호(2) : 일씨조 및 조적조 평스라브지붕 3층건 내 제1층 제101호(사용승인일 : 1995.01.03)로서
외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.

기호(3) : 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층건 내 제2층 제202호(사용승인일 : 1997.01.10)로서
외벽 : 외장타일 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.

이용상태

기호(1) : ""다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)""으로 이용중임.
기호(2) : ""다세대주택(방2, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)""으로 이용중임.
기호(3) : ""다세대주택(방2, 거실 겸 주방, 욕실, 반침, 보일러실, 현관 등)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) : 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""사다리형""의 토지로 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.
기호(2) : 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""세장형""의 토지로 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.
기호(3) : 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""삼각형""의 토지로 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) : 북측 및 동측으로 노폭 약5미터의 포장도로와 접하고 있음.
기호(2) : 북동측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약4미터의 포장도로와 접하고 있음.
기호(3) : 북측 노폭 약5미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕인초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52569 (3)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1111 2층202호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 96,000,000 원

토지면적: 26.91㎡ (약 8.14 평)

건물면적: 50.88㎡ (약 15.39 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 조OO

건물 사용승인일 (본건 3호기): 1997.01.10

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 덕인초등학교 북동측 인근 및 선부동 소재 화정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

도로상태: 본건은 북측으로 노폭 약 5미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 등 관련 법규의 적용을 받음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2008년 1월 15일 접수된 연무신용협동조합의 근저당권(채권액 42,900,000원)임.

인수되는 권리:

* "물건명세서 참고사항"에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요함.

소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 채권 총액은 142,900,000원임.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-05

* 확정일자: 2017-02-20

* 대항력: 없음

* 분석: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 50,000,000원을 인수할 필요는 없을 것으로 보임. 배당신고일자는 2025년 7월 9일임.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됨. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설이 주를 이룰 것으로 보임.

1.4. 생활정보

교육시설: 덕인초등학교, 화정초등학교 등 교육시설이 인근에 위치함.

교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

주거환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* 지상권 관련: 매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 상세 내용 확인 및 인수 여부 파악이 필수적임.

* 건물 노후도: 1997년 사용승인된 건물로, 시설 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 부동산 시장 변동성: 시장 상황에 따라 시세 변동이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 96,000,000원임. 강제경매로 진행되며, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됨. 다만, 매각 후 인수되는 지상권에 대한 명확한 확인이 필요하며, 건물의 노후도 및 유지보수 비용을 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 가능성이 높아 비교적 깨끗한 등기부 취득이 가능함.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없어 명도 진행이 비교적 용이할 수 있음.

* 주거 환경: 초등학교와 버스 정류장이 인근에 있어 기본적인 생활 환경은 양호한 편임.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 96,000,000원이며, 이는 전용면적 50.88㎡ 기준 약 1,886,812원/㎡에 해당함.

최근 3개월 이내 거래 사례 중 유사한 면적의 다세대주택 시세는 다음과 같음.

* 2026년 3월 거래: 33.3㎡, 67,000,000원 (약 2,012,012원/㎡)

* 2026년 3월 거래: 80.8㎡, 158,000,000원 (약 1,955,445원/㎡)

* (참고) 2026년 3월 거래: 65.43㎡, 379,000,000원 (약 5,791,438원/㎡) - 이는 시세 대비 비정상적으로 높은 거래 금액으로, 특수한 경우(고층, 최고급 마감 등)이거나 오류일 가능성이 있어 일반적인 참고에는 제한적임.

위 거래 사례들을 종합할 때, 본건의 감정가는 현재 시세와 부합하거나 약간 낮은 수준으로 판단됨. 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰 경쟁이 예상됨.

예상 입찰가 범위: 96,000,000원 ~ 110,000,000원

*주의: 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 시장 동향을 기반으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 인수되는 지상권 관련 상세 조사, 권리 변동 현황, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.