나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53252 [2] 경기도 시흥시 장현동 671-4 시티프론트561더식스 9층904호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 남측 인근에 위치하며 주위는 관공서, 업무용 빌딩, 오피스텔, 근린상가, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하여 대 중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상10층 중 9층 903호(기호1), 9층 904호 (기호2)로서 외벽 : 외장 판넬, 석재 및 칼라 페어그라스 창 마감. 내벽 : 몰탈 및 석고판넬위 페인팅 마감. 창호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

*기호1 : 공부상 용도는 업무시설(사무실)임. *기호2 : 공부상 용도는 업무시설(사무실)임.

설비내역

본건 기호1,2는 공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 업무시설(사무소), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 주위로 소로3류, 중로1류, 중로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2021-05-17), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2021-05-07)(특 수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-05-07)(집 산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공 공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1,2의 임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 업무시설(사무실)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경53252 (2)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 장현동 671-4, 시티프론트561더식스 9층 904호

1.3. 건물 정보

* 건축물 명칭: 시티프론트 561 The Six

* 신 주소: 경기도 시흥시 시청로 33 (장현동)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 4층, 지상 10층 건물 중 9층 904호

* 사용승인일: 2023년 06월 29일

* 전용 면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

* 공용 면적 (토지 지분): 8.29㎡ (약 2.51평)

* 총 면적: 38.13㎡ (약 11.54평)

* 건물 전체 연면적: 13,156.54㎡

* 건축 면적: 890.56㎡

* 건폐율: 56.51%

* 용적률: 498.8%

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 감정가

226,000,000원

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.7. 채권자

서OOOOOOOOO

1.8. 특이사항

공부상 용도는 업무시설(사무실)임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시청 남측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 업무용 빌딩, 오피스텔, 근린상가, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다. 시흥시청이 인접하여 행정 및 업무 기능 이용이 편리합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 근거리에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본 건물 단지는 주위로 소로3류, 중로1류, 중로3류와 접하고 있어 차량 진출입 및 이용이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로3류, 중로1류, 중로3류 등 도로와 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을1 근저당권으로, 2023년 09월 15일에 경서농업협동조합이 설정한 채권액 357,600,000원입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (등기접수일: 2023-09-15)

* 을1: 근저당권 (경서농업협동조합, 2023-09-15 접수, 357,600,000원, 말소기준권리)

* 갑3: 임의경매 (서울경서농업협동조합, 2025-09-04 접수, 303,827,246원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 바가 없습니다.

3.4. 총 채권액 (말소기준권리 기준)

357,600,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

시흥시청 인근 지역으로 관공서, 업무 시설, 오피스텔, 상가, 주거 시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 지역 내 유동인구 및 잠재적 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 이용 현황

본 건물은 업무시설(사무실) 및 근린생활시설 용도로 활용 중에 있습니다.

4.3. 잠재적 임대 수요

시청 및 관련 행정기관, 인근 오피스텔 및 주거 단지 종사자, 소규모 창업 기업 등을 대상으로 한 업무 공간 임대 수요가 존재합니다. 섹션 오피스로 분할되어 있어 소규모 사업체에 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 근린상가 및 인근 상업시설, 아파트 단지 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

시흥시청이 인접하여 행정 서비스 이용이 용이하며, 공공시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 문화 및 여가 시설

시흥시에는 갯골생태공원, 연꽃테마파크, 오이도 등 다양한 관광 및 여가 시설이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 현황 미상

본 건의 임대 관계는 미상으로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등이 어떻게 되는지 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 임대 관계 미상은 항상 주의가 필요한 사항입니다.

6.2. 신탁 말소 등기 관련

집합건물 등기부상 소유권이전1번신탁등기말소(갑2) 기록이 존재하며, 이는 신탁재산 처분과 관련되어 있습니다. 해당 등기 내용과 현재 소유권 상태를 명확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시청 인근에 위치한 업무시설로, 행정기관 접근성과 교통이 편리한 입지를 자랑합니다. 건물 자체도 비교적 최신 준공(2023년)으로 양호한 상태일 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 낙찰 후 명도 및 수익성 확보 측면에서 면밀한 조사가 필요한 부분입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 명확하나, 신탁 말소 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시흥시청 인근이라는 우수한 입지: 행정 업무 및 관련 업종의 수요 기대.

* 뛰어난 교통망: 차량 및 대중교통 이용 편리.

* 소형 면적의 업무시설: 1~2인 사업체, 스타트업, 소규모 법인 등에 적합.

* 신축 건물: 비교적 최신 시설로 관리 상태 양호 예상.

* 복합 용도 가능성: 공부상 업무시설 외 근린생활시설 용도로도 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 226,000,000원입니다.

일반적으로 부동산 임의경매의 낙찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다. 이를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 1억 7천만원에서 1억 9천만원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

이는 본 건의 시세, 주변 경쟁 물건, 낙찰가율, 향후 예상 임대 수익 등을 종합적으로 고려한 예비적인 수준이며, 실제 입찰 시에는 보다 심층적인 시세 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.