나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52906 [3] 경기도 시흥시 배곧동 234 배곧헤리움어반크로스1차 에이동 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧지구대"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건 내 제1층 제111호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 2018.07.24)
외 벽 : 인조석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창 호 : 강화유리 등임.

이용상태

기호 (가~다) 공히 근린생활시설로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도'참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용(업무시설(오피스텔), 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20~25m, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 실지조사 당시 기호(나, 다)는 인접 호수인 '117호'와 벽체 구분없이 일체로 이용중임.

물건 비고

근린생활시설로 이용중이고, 인접호수 115호, 117호와 벽체 구분 없이 오삼회관이라는 상호의 식당으로 이용 중이나, 각 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있어 구분건물로의 독립성을 갖추고 있고 그 복원은 용이함(별지 사실조회 회신서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 안산지원 2025타경52906 (3)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOOOOOO (북부천새마을금고)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 상세정보

* 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 234, 배곧헤리움어반크로스1차 A동 1층 116호

* 건물 용도: 근린상가 (업무시설 포함)

* 토지 면적: 9.28㎡ (약 2.81 평)

* 토지 지분: 9.2842㎡ (약 2.81 평)

* 건물 면적: 45.24㎡ (약 13.69 평)

* 건물 지분: 45.24㎡ (약 13.69 평)

* 사용 승인일: 2018년 7월 24일

* 건물 구조: 철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조

* 전유 부분: A동 1층 116호

1.3. 감정평가 요약

* 감정가: 570,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

* 본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧지구대" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다.

* 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

* 토지 형상은 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형입니다.

* 본건 북서측으로 노폭 약 20~25m, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 중로1류(폭 20~25m) 및 중로2류(폭 15~20m) 도로에 접해 있습니다.

* 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 소유권 이전, 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기가 존재합니다.

* 주요 권리 변동:

* 2021-11-11: 소유권 이전 (제이엔제이리츠주식회사, 이정훈)

* 2021-11-11: 근저당권 설정 (북부천새마을금고, 채권최고액 2,376,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-07-25: 임의경매 개시 결정 (북부천새마을금고, 채권액 2,083,048,170원)

3.2. 말소기준 권리

* 2021년 11월 11일 접수된 북부천새마을금고의 근저당권이 말소기준 권리입니다.

* 본 경매 절차 진행 시, 말소기준 권리보다 선순위 권리가 없는 한, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임춘임

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자/사업자등록일: 2023년 10월 4일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 인수 및 소멸 권리

* 매각으로 인해 상기 등기부상의 대부분 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 별도로 등기부상 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 및 특성

* 본건이 위치한 배곧동은 계획된 신도시로서, 아파트 단지와 상업, 업무 시설이 잘 구비되어 있습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 성숙 중인 상가지대로서 잠재력이 양호한 편입니다.

4.2. 업종 분석

* 현재 "오삼회관"이라는 상호의 식당으로 이용 중입니다.

* 이는 근린생활시설로서 일반적인 식당, 소매점, 서비스업 등이 입점하기에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 대형마트, 병원, 금융기관 등의 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

* 배곧 신도시 내에는 다수의 초, 중, 고등학교 및 유치원이 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 인근에 서울대학교 시흥캠퍼스 등이 예정되어 있어 교육 관련 인프라가 지속적으로 확충될 예정입니다.

5.3. 의료 시설

* 종합병원 및 의원 등 다양한 의료 시설이 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 용이합니다.

5.4. 주변 시설

* "배곧지구대"가 인근에 위치하여 치안 환경이 양호합니다.

* 공원 및 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 계획된 신도시 특성상 본 물건지 주변에 특별히 확인되는 유해하거나 혐오스러운 시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 현황 관련

* 본 건은 인접한 115호, 117호와 벽체 구분 없이 "오삼회관"이라는 상호의 식당으로 통합하여 사용 중입니다.

* 이는 전유 부분의 독립성 훼손이나 원상복구의 필요성을 야기할 수 있습니다.

* 다만, 각 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있어 구분건물로서의 독립성을 갖추고 있으며, 복원은 용이한 것으로 판단됩니다. 이 부분은 실제 현장 확인 및 명도 과정에서 세밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 법적/행정적 사항

* 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 특별한 법적 제한이나 행정적 이슈는 보고서상 특이사항으로 명시되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 배곧 신도시 내 배곧헤리움어반크로스1차 A동 1층에 위치한 근린상가입니다.

* 지리적 이점, 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 보유하고 있습니다.

* 현재는 통합 운영되는 식당으로 사용 중이나, 법적으로 구분 소유가 가능하며 복원도 용이한 상태입니다.

* 대항력 없는 임차인이 있으나, 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 말소기준 권리보다 선순위 권리는 확인되지 않아, 경매를 통해 권리 관계가 정리될 것으로 예상됩니다.

* 상당한 규모의 담보 채권이 설정되어 있으나, 감정가는 이를 고려하여 산정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 배곧 신도시 내 상업지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축 건물로 시설 상태가 양호하며, 업종 전환이나 재임대를 통해 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

* 인접 호실과의 통합 사용 문제는 복원이 용이하다는 점에서 오히려 협상력이나 효율적인 공간 활용 가능성을 높일 수 있습니다.

* 향후 배곧 지역의 개발 및 인구 유입에 따른 상권 활성화 수혜가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 570,000,000원입니다.

* 인수할 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁률, 본건의 특수성(통합 사용) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 다수의 부동산 임의경매 사건에서 감정가의 70%~100% 범위에서 낙찰되는 사례가 많으나, 본 건의 입찰가는 지역 시세, 유사 물건의 실거래가, 상권 분석 결과 등을 바탕으로 신중하게 산정되어야 합니다.

* 단순 감정가격을 기준으로 판단하기보다는, 해당 물건의 수익성 분석과 향후 가치 상승 가능성을 면밀히 검토하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.