나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52906 [2] 경기도 시흥시 배곧동 234 배곧헤리움어반크로스1차 에이동 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧지구대"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건 내 제1층 제111호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 2018.07.24)
외 벽 : 인조석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창 호 : 강화유리 등임.

이용상태

기호 (가~다) 공히 근린생활시설로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도'참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용(업무시설(오피스텔), 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20~25m, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 실지조사 당시 기호(나, 다)는 인접 호수인 '117호'와 벽체 구분없이 일체로 이용중임.

물건 비고

근린생활시설로 이용 중이고, 인접호수 116호, 117호와 벽체 구분 없이 오삼회관이라는 상호의 식당으로 이용 중이나, 각 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있어 구분건물로의 독립성을 갖추고 있고 그 복원은 용이함(별지 사실조회 회신서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

본건은 경기도 시흥시 배곧동 234번지, 배곧헤리움어반크로스1차 에이동 1층 115호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경52906 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 114,000,000원입니다.

토지 면적은 16.81㎡(약 5.09평)이며, 건물 면적은 82.00㎡(약 24.80평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 북OOOOOOO이며, 토지 및 건물은 일괄하여 매각됩니다.

건물은 철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조로 2018년 7월 24일에 사용승인되었습니다.

총괄표제부상 A동은 지하 1층, 지상 20층 규모이며, 총 주차 대수는 951대입니다.

전유부상으로는 A동 1층 115호입니다.

2.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧지구대" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트단지, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 상업 및 업무 기능이 활성화되고 있는 지역입니다.

성숙 중인 상가지대로서 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

이는 출퇴근 및 고객 접근성에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 형상을 하고 있습니다.

현재 상업용(업무시설, 근린생활시설) 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태

북서측으로는 폭 약 20~25m, 남서측 및 남동측으로는 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있으며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

2.3. 권리분석

* 권리관계 요약

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 북부천새마을금고입니다.

말소기준권리는 2021년 11월 11일 접수된 북부천새마을금고의 근저당권(채권액 2,376,000,000원)입니다.

이후 2025년 7월 25일에 북부천새마을금고에 의해 접수된 임의경매개시결정(채권액 2,083,048,170원)이 있습니다.

이 외 소유권이전 등기(갑6, 갑7)가 존재합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 임춘임이며, 보증금 10,000,000원, 차임 2,000,000원으로 2023년 10월 4일에 전입(사업자)한 것으로 확인됩니다.

그러나, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

따라서, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

2.4. 상권분석

* 배곧 신도시 내 상업지구에 위치하여 아파트 단지 및 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 현재 본건은 '오삼회관'이라는 상호의 식당으로 운영 중이며, 인접 호수(116호, 117호)와 벽체 구분 없이 통합되어 사용되고 있습니다. 이는 기존 상권 내에서의 안정적인 영업 활동을 시사합니다.

* 배곧 신도시는 계획도시로서 지속적인 인구 유입 및 상권 발전 가능성이 높은 지역 중 하나입니다.

2.5. 생활정보

* 교통: 단지 주변으로 버스 정류장이 인접해 있으며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 상업시설(마트, 은행, 병원, 식당 등)이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 배곧초, 배곧중, 배곧고 등 다수의 교육시설이 인근에 위치하여 교육 환경도 우수합니다.

* 주거환경: 대규모 아파트 단지에 둘러싸여 있어 안정적인 유동인구 확보가 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 통합 운영 중인 호실: 본건(115호)은 인접한 116호, 117호와 벽체 구분 없이 '오삼회관'이라는 상호로 통합 운영되고 있습니다. 감정평가서상으로는 각 전유부분의 위치와 면적이 특정 가능하여 구분건물로서의 독립성을 갖추고 있고 복원이 용이하다고 기술되어 있으나, 추후 운영 또는 재분할 시 인접 호실과의 협의 또는 복원 작업이 필요할 수 있습니다.

* 영업권 및 시설 이전: 현재 식당으로 운영 중인 관련 영업권 및 내부 시설물에 대한 승계 또는 이전 문제를 고려해야 합니다.

2.7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 배곧동의 핵심 상업지구에 위치한 근린상가로, 성장 가능성이 높은 배곧 신도시의 발전을 기반으로 하고 있습니다.

아파트 단지 및 업무시설 배후 수요가 풍부하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

비록 인접 호실과 통합하여 식당으로 운영 중이나, 이는 구분건물로서 독립성을 갖추고 있어 향후 활용 방안에 따라 가치가 상승할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인은 모두 소멸될 예정이므로, 인수해야 할 부담은 없습니다.

2.8. 투자 포인트

* 우량 입지: 배곧 신도시 내 활성화된 상업지구에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 성장 가능성: 계획도시인 배곧 신도시의 지속적인 발전과 더불어 상권의 성장 잠재력이 높습니다.

* 영업 시설: 현재 '오삼회관' 식당으로 운영 중으로, 바로 영업 승계 또는 업종 전환 시 활용 가능한 시설이 갖추어져 있습니다.

* 무잉수 부담: 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 복원 용이성: 통합 운영 중인 호실의 분리 또는 복원이 용이하다는 평가가 있어, 향후 다양한 활용 방안 모색이 가능합니다.

2.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가는 114,000,000원이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 본건의 개별적인 가치, 주변 시세, 향후 시장 전망, 경매 시장 동향, 통합 운영 중인 호실의 가치 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 답사를 통한 추가적인 정보 수집과 전문적인 상권 및 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.