나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52947 [2] 경기도 안산시 상록구 본오동 1128-12 루체른빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""상록고등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주변은
공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건내 3층 301호 및 4층 402호로서
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 일부 화강석붙임 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

각 도시형생활주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 주차장설비, 도시가스설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상록고등학교)<교육환경보호
에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비
지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52947 (2)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 1128-12 루체른빌 4층402호

건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 규모: 4층 건물 중 4층

건축 연도: 2015년

감정가: 145,000,000원 (1억 4천 5백만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주변 환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "상록고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 및 도로: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난합니다. 건물 북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(상록고등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

소멸 대상 권리: 등기부등본 상 말소기준권리인 근저당권(옹진수산업협동조합) 및 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수 대상 권리: 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 통상적인 경우 소멸될 가능성이 높습니다.

임차인 현황:

* LIJIAEN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-04, 대항력 없음.

* LIUXIANHUA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-04, 대항력 없음.

* 이홍위(LIHONGWEI): 보증금 40,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2022-10-04, 확정일자 2025-08-13, 배당신고일자 2025-08-13, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자의 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

상권 특성: 본 물건은 도시형생활주택(원룸)으로, 주거용 상권으로 분류됩니다. 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

임대 수요: 상록고등학교가 인근에 위치하여 학생 및 젊은 직장인 등 1인 가구를 대상으로 한 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

건물 내부 정보: 본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로, 본건은 4층 402호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 일부 화강석 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시 이중창으로 마감되었습니다.

편의시설: 위생 및 급배수 설비, 주차장 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

주변 시설: 상록고등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

법적 제한 사항: 토지이용계획 상 "상대보호구역(상록고등학교)"에 해당하여 교육 환경 보호 관련 제한이 있을 수 있습니다. 또한 "성장관리권역"으로 수도권정비계획법 등의 적용을 받을 수 있습니다.

특이사항 및 기타: 본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 매각 여부가 영향을 받을 수 있습니다. 현재 임대 관계는 미상이나, 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 주변 시설 검색 결과, 명확한 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 도시형생활주택(원룸)으로, 비교적 양호한 입지 조건과 무난한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적은 편이라는 장점이 있습니다.

특히, 감정가(1억 4천 5백만원) 대비 최근 주변 실거래가(42.08㎡ 기준, 신축 건물 약 3억 1천만원 이상)가 상당히 높아, 감정가가 시세보다 낮게 책정된 것으로 추정됩니다. 이는 투자자에게 상당한 시세차익 실현 기회를 제공할 수 있습니다. 건축 연도가 2015년으로 최신 건물보다는 오래되었지만, 도시형생활주택으로서의 기본적인 가치는 유지하고 있습니다.

8. 투자 포인트

높은 시세 대비 낮은 감정가: 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 격차는 시세차익 실현 가능성을 높이는 주요 요인입니다.

권리관계의 명확성: 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차의 불확실성이 낮습니다.

안정적인 임대 수요: 원룸형 주택으로서 지역 내 1인 가구 및 학생 대상의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

도심 접근성: 본오동 지역의 특성상 안산시 내 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 49.42㎡ (2025년 준공) 37,300만원 (약 754.75만원/㎡)

* 71.19㎡ (2025년 준공) 38,500만원 (약 540.81만원/㎡)

* 84.8㎡ (2009년 준공) 23,000만원 (약 271.23만원/㎡)

본건(42.08㎡, 2015년 준공)의 경우, 가장 유사한 면적인 49.42㎡ (2025년 준공) 실거래가(37,300만원)를 기준으로 환산 시, 약 31,770만원이 됩니다. 건축 연도(2015년)를 감안하여 신축 건물(2025년) 대비 15-20%의 가치 하락을 적용하면, 예상 시세는 약 25,400만원 ~ 27,000만원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가 외 추가적인 부담은 없습니다. 예상 시세의 70~80% 수준에서 입찰하는 것이 합리적인 투자 전략이 될 수 있습니다.

본 물건의 감정가는 14,500만원이지만, 최근 시세는 25,000만원 이상으로 파악되어 경쟁이 치열할 수 있습니다.

합리적인 투자 수익률 확보를 위해, 보수적으로 접근하여 190,000,000원을 1차 목표가로 제안합니다. 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 최대 220,000,000원까지 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.