나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33775 [3] 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 라피에스타큐브이주건축물제1동 4층 401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부천시 소사구 옥길동 소재 ""부천소사경찰서"" 서측 인근에 위치하는 근린생활시설 ""라피에스타큐브이주건축물제1동"" 내 제7층 제705호 외 6개호로서 인근은 부천옥길택지개발지구 내 상업업무지대임.

교통상황

대규모 택지개발지역 내 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하2층 지상7층 규모의 근린생활시설 건물 내 제7층 제705호 외 6개호로서

외벽 : 유리 및 석재 등 마감
창호 : 철재창호임.

이용상태

철근콘크리트구조 지하2층 지상7층 규모의 근린생활시설 건물 내 제7층 제705호 외 6개호로서

제705호 : 공부상 용도 일반음식점이나 ""예수제자교회""에서 이용중으로 보임.

제704호 : 공부상용도 일반음식점이며 가구 일부 배치되어 있음.

제401호 : 공부상용도 의원이나 ""슬라임파티""에서 이용중으로 보임.

제305호 : 공부상용도 의원이나 일부 가구 배치되어 있음.

제304호 : 공부상용도 의원이나 ""(주)블루웰""에서 이용중으로 보임.

제303호 : 공부상용도 의원이나 공실상태로 보임.

제301호 : 공부상용도 의원이나 공실상태로 보임.

설비내역

근린생활시설로의 상하수도시설 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 근린생활시설 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 공공주택지구(공공주택특별법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33775 (3)

소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 라피에스타큐브이주건축물제1동 4층 401호

용도: 근린상가

감정가: 428,000,000원

토지면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

토지지분: 29.72㎡ (약 9.00평)

건물면적: 92.16㎡ (약 27.88평)

건물지분: 92.16㎡ (약 27.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 라피에스타큐브이주건축물제1동 4층 401호

주변 환경: 부천소사경찰서 서측 인근에 위치하며, 부천옥길택지개발지구 내 상업업무지대입니다.

교통: 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용: 해당 토지는 정방형이며, 근린생활시설 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

도로: 건물은 북서측으로 중로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 내에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 유훈규 (대항력 있음)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자: 2020-07-16

* 확정일자: 2020-09-24

* 배당신고일자: 2025-08-25

* 마스킹된 임차인: 유 (대항력 있음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인 유훈규의 보증금 30,000,000원은 배당 결과에 따라 인수될 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.)

등기부 요약:

* 말소기준권리: 을5 (케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권, 2023-07-24 접수)

* 말소되는 권리: 갑4 (임의경매), 갑5 (압류), 을5 (근저당권)

* 말소되지 않는 권리: 갑2 (소유권이전), 갑3 (소유권이전신탁)

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인.

1.3. 상권분석

지역: 부천옥길택지개발지구 내 상업업무지대에 속합니다.

주변 시설: 부천소사경찰서와 인접해 있습니다.

건물 용도: 본 건물은 근린생활시설로 분류됩니다.

개별 호실 이용 현황:

* 705호: 공부상 일반음식점이나 "예수제자교회"에서 이용 중으로 파악됩니다.

* 704호: 공부상 일반음식점으로, 일부 가구가 배치되어 있습니다.

* 401호: 공부상 의원이나, 현재 "슬라임파티"에서 이용 중인 것으로 보입니다. (본건)

* 305호: 공부상 의원이나, 일부 가구가 배치되어 있습니다.

* 304호: 공부상 의원이나, "(주)블루웰"에서 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 303호: 공부상 의원이나, 현재 공실 상태로 보입니다.

* 301호: 공부상 의원이나, 현재 공실 상태로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: 시내버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설: 부천소사경찰서가 인근에 위치합니다.

지역 특성: 대규모 택지개발지구 내 상업업무지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 유훈규 임차인은 대항력(전입일자 2020-07-16, 확정일자 2020-09-24)을 보유하고 있어, 해당 임차인이 배당을 전부 받지 못할 경우 보증금 30,000,000원을 인수해야 할 수 있습니다.

영업 중인 업종과 공부상 용도 차이: 401호(본건)의 경우 공부상 용도는 의원이지만, 실제로는 "슬라임파티" 업종으로 이용 중인 것으로 보입니다. 또한 다른 호실에서도 공부상 용도와 다른 업종으로 영업 중이거나 공실인 경우가 있어, 업종 변경 또는 원상복구 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

상가 공실 위험: 일부 호실이 공실 상태인 점을 고려할 때, 해당 상가의 전반적인 공실률 및 공실 리스크를 감안해야 합니다.

공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 경매에 나왔으므로, 채권 총액이 클 수 있으며 이에 따른 경매 절차의 복잡성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 지구단위계획구역 등 지정된 용도지역에 따른 건축 및 영업 행위 제한이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 부천시 대장동 일대에 폐기물 처리시설, 하수/분뇨처리장 등이 집결되어 있는 지역이 존재하나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 옥길동에 위치한 라피에스타큐브이주건축물 내 근린생활시설로서, 부천옥길택지개발지구라는 신흥 상업지역의 이점을 가집니다.

경찰서 인근에 위치하며 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이, 일부 공실 상태인 점 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

신중한 현장 조사와 권리 분석을 통해 이러한 변수들을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

부천옥길택지개발지구 내 상업지역: 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

근린생활시설 용도: 다양한 업종의 입점이 가능하여 상권 활성화 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

신축 택지지구의 이점: 비교적 최신 건물로 노후도가 낮고, 현대적인 상권의 모습을 갖추고 있습니다.

경찰서 인근: 주변 환경이 비교적 안정적입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 428,000,000원

인수 보증금: 0원 (단, 임차인 유훈규의 보증금 30,000,000원은 배당받지 못할 경우 인수될 수 있으므로 최종 확인 필요.)

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 상가 공실 리스크와 실제 이용 현황과의 차이 등을 고려해야 하므로, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없다고 가정하더라도, 현 시세 및 향후 수익성, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토하여 감정가 대비 일정 비율 이하로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.