나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33775 [2] 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 라피에스타큐브이주건축물제1동 7층 704호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부천시 소사구 옥길동 소재 ""부천소사경찰서"" 서측 인근에 위치하는 근린생활시설 ""라피에스타큐브이주건축물제1동"" 내 제7층 제705호 외 6개호로서 인근은 부천옥길택지개발지구 내 상업업무지대임.

교통상황

대규모 택지개발지역 내 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하2층 지상7층 규모의 근린생활시설 건물 내 제7층 제705호 외 6개호로서

외벽 : 유리 및 석재 등 마감
창호 : 철재창호임.

이용상태

철근콘크리트구조 지하2층 지상7층 규모의 근린생활시설 건물 내 제7층 제705호 외 6개호로서

제705호 : 공부상 용도 일반음식점이나 ""예수제자교회""에서 이용중으로 보임.

제704호 : 공부상용도 일반음식점이며 가구 일부 배치되어 있음.

제401호 : 공부상용도 의원이나 ""슬라임파티""에서 이용중으로 보임.

제305호 : 공부상용도 의원이나 일부 가구 배치되어 있음.

제304호 : 공부상용도 의원이나 ""(주)블루웰""에서 이용중으로 보임.

제303호 : 공부상용도 의원이나 공실상태로 보임.

제301호 : 공부상용도 의원이나 공실상태로 보임.

설비내역

근린생활시설로의 상하수도시설 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 근린생활시설 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 공공주택지구(공공주택특별법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

관리회사인 행복관리플러스주식회사로부터 상가공용관리비 금 198,960원(2025. 8. 25.기준)이 체납되었음을 신고함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

본 보고서는 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5, 라피에스타큐브이주건축물제1동 7층 704호에 대한 물건 분석 결과입니다. 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 물건 정보 요약

사건번호: 부천지원 2025타경33775 (2)

소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 라피에스타큐브이주건축물제1동 7층 704호

용도: 근린상가 (공부상 일반음식점)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사로 추정)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 261,000,000원

토지면적: 20.84㎡ (약 6.30평)

토지지분: 20.838㎡ (약 6.30평)

건물면적: 64.61㎡ (약 19.55평)

건물지분: 64.61㎡ (약 19.55평)

2. 입지조건

2.1. 건물 개요

본 물건이 속한 라피에스타큐브이주건축물제1동은 철근콘크리트구조 지하 2층, 지상 7층 규모의 근린생활시설 건물입니다. 건물 외벽은 유리 및 석재로 마감되었으며, 창호는 철재창호로 구성되어 있습니다. 전체 건물은 총 38개 호실로 이루어져 있습니다.

2.2. 주변 환경

본 물건은 부천옥길택지개발지구 내 상업업무지대에 위치하며, 인근에 부천소사경찰서가 소재하여 치안이 양호한 지역입니다. 또한, 주변이 대규모 택지개발지역으로 형성되어 있어 상업시설 및 주거시설이 밀집해 있습니다.

2.3. 교통 여건

건물 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 다만, 자가용 이용 시에는 택지개발지구 내 일반적인 교통량을 고려해야 합니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 공공주택지구, 과밀억제권역에 속해 있습니다. 이는 상업 및 업무 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있음을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 현재 소유자는 기찬들주식회사이며, 2023년 7월 24일 소유권이전 등기가 경료되었습니다. 또한, 동일자에 수협은행으로 소유권이전신탁 등기가 되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 7월 24일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(140,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 즉, 낙찰자는 모든 권리를 말소하고 소유권을 취득하게 됩니다.

3.4. 임차인 현황

본 물건에 대한 임차인 현황은 미상으로 파악되었습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 별도의 임차보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 임대차 관계가 불확실하므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 용도 및 현황

본 물건(704호)의 공부상 용도는 일반음식점이며, 현재 가구가 일부 배치되어 있는 상태로 확인되었습니다. 건물 내 다른 호실들은 교회, 일반음식점, 슬라임파티, 의원 등으로 이용 중이거나 공실 상태인 것으로 파악되었습니다. 이는 본 건물이 다양한 업종의 근린생활시설로 복합적으로 운영되고 있음을 보여줍니다.

4.2. 주변 상업지대

본 건물은 부천옥길택지개발지구 내 상업업무지대에 위치하여, 주변으로 다수의 상업시설과 주거단지가 배후 수요를 형성하고 있습니다. 경찰서 인접은 상대적으로 안전한 상업 환경을 조성합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상업지구 내 은행, 병원, 각종 상점 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 공공시설

인근에 부천소사경찰서가 소재하여 행정 및 치안 서비스 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 체납

행복관리플러스주식회사로부터 상가공용관리비 198,960원(2025년 8월 25일 기준)이 체납되었음을 신고했습니다. 낙찰자는 이 체납 관리비에 대한 부담 여부를 명확히 확인해야 합니다. 일반적으로 공용부분 관리비 체납액은 낙찰자가 인수하게 될 수 있으므로, 정확한 금액과 인수 여부를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 공실 및 임대차 불확실성

건물 내 일부 공실이 존재하며, 704호 자체의 임대차 관계도 미상으로 파악되었습니다. 향후 공실 리스크 및 임대차 계약 조건의 불확실성은 수익형 부동산 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

6.3. 공동담보

본 물건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 이는 해당 물건 외 다른 물건과 함께 담보로 제공되었음을 의미하며, 경매 진행 시 다른 담보 물건의 상태나 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천 옥길지구 내 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 일반음식점 용도로 활용 가능합니다. 교통 및 주변 환경은 양호한 편이며, 매각으로 인한 권리 인수 부담은 없어 깔끔한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 관리비 체납, 임대차 관계 미상, 공동담보 등의 리스크 요인을 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부천 옥길지구 내 상업지역에 위치하여 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 경찰서 인접으로 상대적으로 안전한 상권 형성에 기여합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 토지 사용에 대한 권리가 명확합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소유권 행사가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 261,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 투자 가치를 산정할 수 있습니다. 현재 시점에서 예상 입찰가는 200,000,000원에서 240,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다. 이는 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률, 관리비 체납액 인수 여부 및 금액, 그리고 법원 경매 시세 등을 종합적으로 고려한 범위입니다. 투자자는 이 범위를 참고하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.