나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33775 [4] 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 라피에스타큐브이주건축물제1동 3층 305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부천시 소사구 옥길동 소재 ""부천소사경찰서"" 서측 인근에 위치하는 근린생활시설 ""라피에스타큐브이주건축물제1동"" 내 제7층 제705호 외 6개호로서 인근은 부천옥길택지개발지구 내 상업업무지대임.

교통상황

대규모 택지개발지역 내 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하2층 지상7층 규모의 근린생활시설 건물 내 제7층 제705호 외 6개호로서

외벽 : 유리 및 석재 등 마감
창호 : 철재창호임.

이용상태

철근콘크리트구조 지하2층 지상7층 규모의 근린생활시설 건물 내 제7층 제705호 외 6개호로서

제705호 : 공부상 용도 일반음식점이나 ""예수제자교회""에서 이용중으로 보임.

제704호 : 공부상용도 일반음식점이며 가구 일부 배치되어 있음.

제401호 : 공부상용도 의원이나 ""슬라임파티""에서 이용중으로 보임.

제305호 : 공부상용도 의원이나 일부 가구 배치되어 있음.

제304호 : 공부상용도 의원이나 ""(주)블루웰""에서 이용중으로 보임.

제303호 : 공부상용도 의원이나 공실상태로 보임.

제301호 : 공부상용도 의원이나 공실상태로 보임.

설비내역

근린생활시설로의 상하수도시설 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 근린생활시설 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 공공주택지구(공공주택특별법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

관리회사인 행복관리플러스주식회사로부터 상가공용관리비 금 3,183,790원(2025. 8. 25.기준)이 체납되었음을 신고함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33775 (4)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5, 라피에스타큐브이주건축물제1동 3층 305호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 198,000,000원

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 지하2층 지상7층 건물 내 3층 305호

* 토지면적: 13.76㎡ (약 45.51평)

* 건물면적: 42.66㎡ (약 140.94평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 7월 24일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (140,000,000원) 입니다.

* 현재 경매는 동작신용협동조합의 신청으로 진행 중입니다.

* 등기부상 을구의 권리(근저당권)는 말소기준권리 이하 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑구의 권리 중 2025년 9월 22일자 부천시의 압류(갑5)는 말소 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 등기부채권 총액: 140,000,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보로 진행되는 물건입니다.

* 관리회사인 행복관리플러스주식회사로부터 상가공용관리비 3,183,790원 (2025년 8월 25일 기준)이 체납되었음을 신고하였습니다. 이는 인수될 수 있는 부담이 될 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 소재지는 경기도 부천시 소사구 옥길동에 위치하며, "부천소사경찰서" 서측 인근에 있습니다.

* 부천옥길택지개발지구 내 상업업무지대에 속해 있습니다.

2.2. 교통상황

* 대규모 택지개발지역 내에 위치하며, 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 북서측으로 중로에 접하고 있어 차량 접근성 또한 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 내 토지입니다.

3. 상권분석

3.1. 상업지대 특성

* 부천옥길택지개발지구 내 상업업무지대에 위치하여 상권 활성화 가능성이 있는 지역입니다.

* 건축물대장상 건물명은 "라피에스타 QV"이며, 제1,2종 근린생활시설로 이용 가능합니다.

3.2. 건물 내 용도 현황

* 본 물건(305호)은 공부상 용도가 의원으로 되어 있으나, 일부 가구만 배치되어 있어 현재 공실 또는 비영업 상태일 가능성이 있습니다.

* 건물 내 다른 호실들은 일반음식점, 의원, 교회, (주)블루웰 등 다양한 용도로 이용 중이거나 공실 상태입니다. 이는 지역 상권의 활성도 및 잠재력을 보여줍니다.

3.3. 인근 상권

* 부천시 옥길동은 택지개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로, 관련 인프라가 지속적으로 확충되고 있습니다.

* 스타필드시티 부천 및 퀸즈파크 주변으로 대규모 상권이 조성되어 있어 잠재적 고객 유입이 기대됩니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설

* 경찰서(부천소사경찰서)가 인근에 위치하여 치안 환경이 양호합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 기타

* 건물은 철근콘크리트구조 지하2층 지상7층 규모이며, 기본적인 상하수도 및 위생 설비를 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 관리비 체납

* 가장 큰 리스크 요인으로, 관리회사로부터 상가공용관리비 3,183,790원 (2025년 8월 25일 기준)이 체납되었음을 신고했습니다. 이는 낙찰 후 인수될 수 있으므로, 반드시 관리사무소와 협의하여 정확한 인수 금액을 확인해야 합니다.

5.2. 임대차 관계 미상

* 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수할 임차인이 존재할 경우 보증금 또는 월세 부담이 발생할 수 있습니다. (단, 현재 제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.) 금액이 미상이라도 주의 깊은 확인이 필요합니다.

5.3. 건물 내부 이용 상태

* 본 물건(305호)은 공부상 용도는 의원이지만 일부 가구만 배치되어 있어, 현재 영업 중이 아닐 가능성이 높습니다. 공실 상태일 경우, 공실 기간 동안의 추가적인 투자 비용 및 수익 공백이 발생할 수 있습니다.

5.4. 혐오시설 관련

* 조사 결과, 부천시 소사구 옥길동 744-5번지 주변에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리시설, 유해 화학물질 공장 등)은 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 부천시 삼정동에 소각장이 있었으나 현재는 문화공간(부천아트벙커B39)으로 운영되고 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부천 옥길택지개발지구 내 상업지역에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 교통 및 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 근린생활시설로 다양한 업종의 영업이 가능하며, 주변 상권 역시 개발 중에 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

하지만, 고액의 공용관리비 체납은 중요한 인수 부담이 될 수 있으며, 임대차 관계가 미상이라는 점 또한 잠재적 리스크입니다. 또한, 305호 자체의 현재 이용 상태(일부 가구 배치)는 공실 가능성을 시사하며, 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 옥길지구 내 상업지역의 잠재력: 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 상권 활성화 기대.

* 다양한 업종 활용 가능성: 근린상가 용도로 교육, 의료, 서비스 등 다양한 업종으로 전환 및 운영 가능.

* 우량 물건 대비 합리적인 입찰가 확보 가능성: 권리 분석상 인수 부담이 적고, 체납 관리비 및 공실 리스크 해소 시 시세 대비 저가 매수 기회.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필요합니다.

* 현재 및 미래 시점의 인근 상가 시세 (실거래가, 매물 호가)

* 해당 상가의 임대 수요 및 예상 임대료 수준

* 체납 관리비 정산 금액 및 협상 가능 여부

* 수리 및 인테리어 비용 예상

제공된 감정가는 198,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 체납 관리비 3,183,790원을 고려하면, 실질적인 인수 비용은 감정가 이상이 될 수 있습니다. 따라서, 위 추가 정보들을 바탕으로 신중한 시장 조사를 거쳐 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.