나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12599 [2] 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제19층 제1914호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 "독산역"이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물 내 제10층 제1005호와 제19층 제1904호로서, 외벽 : 글래스커튼월 마감 등, 내벽 : 인테리어 (일련번호 1), 벽지도배 및 일부 타일붙임(일련번호 2) 마감 등, 바닥 : 데코타일(일련번호 1), 목재마루 및 타일깔기(일련번호 2) 마감 등, 창호 : 페어글라스 창호 마감 등임.

이용상태

"일련번호 1"은 공장(지식산업센터), "일련번호 2"는 기숙사(지원시설)로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장설비, 승강기설비, 냉난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역(2021-10-28) , 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 중 "일련번호 2"는 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 본건 평가전례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12599 (2)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제19층 제1914호

* 용도: 지식산업센터, 기숙사(지원시설)

* 감정가: 141,000,000원

* 토지면적: 6.60㎡ (약 1.99평)

* 토지지분: 6.599㎡ (약 1.99평)

* 건물면적: 27.65㎡ (약 8.36평)

* 건물지분: 27.65㎡ (약 8.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부상 확인)

* 특이사항: 공동담보, 별도등기 (금천구 지상권 설정)

* 주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음. 기타 참고사항 참조)

* 특수물건정보: 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 319-8, 에이스한솔타워 제19층 제1914호. 지하철 1호선 독산역 북서측 인근에 위치.

* 주변환경: 지식산업센터, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 지상 20층 건물 중 19층에 해당하며, 외벽은 글래스커튼월 마감 등. 건물 사용승인일은 2019년 10월 30일임.

* 이용상태: 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 일부는 기숙사(지원시설)로 이용 중임.

* 토지: 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지이며, 공장 및 지원시설 건부지로 이용 중.

* 도로: 본건 건물 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 국가산업단지, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 2021년 01월 29일자 중소기업은행 근저당권 (을4)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을4, 을5)

* 가압류 (갑5, 갑6, 갑10)

* 압류 (갑8, 갑9)

* 임의경매 (갑7)

* 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리:

* 을구 33번 지상권설정 (지상권자: 금천구, 2019년 10월 22일) - 본 권리는 인수되며, 권리 내용 및 영향력에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자/확정일자: 2025년 10월 24일

* 배당신고일자: 2025년 12월 01일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없음)

* 등기부채권 총액: 376,014,626원

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 본건이 위치한 가산동 일대는 다수의 지식산업센터와 오피스텔, 상업 시설이 밀집해 있는 지역으로, 관련 업종의 종사자 및 거주 인구가 풍부한 배후 수요를 갖추고 있음.

* 교통 접근성: 지하철 1호선 독산역과의 접근성이 뛰어나며, 차량을 이용한 주요 도심 및 수도권 지역으로의 이동이 용이함.

* 잠재적 경쟁: 주변에 유사한 지식산업센터 및 오피스텔이 다수 분포하고 있어, 임대 및 분양 시장에서 경쟁이 있을 수 있음.

* (혐오시설 검색 결과): 현재까지 조사된 정보에 따르면, 본 건 인근 지역에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 과거 독산역 인근에 우시장으로 인한 악취 문제가 제기되었던 바 있으며, 현재는 지식산업센터 유도 정책이 추진되고 있습니다. 또한, 재활용 처리장 이전 문제가 있었으나, 이는 지하화 도로 건설 계획과 연관되어 있으며, 직접적인 혐오시설로 언급되지는 않았습니다. 최종 입찰 전 주변 탐문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 독산역 도보 이용 가능 거리이며, 인근 버스 노선을 통해 서울 시내 및 수도권 각지로 편리한 이동이 가능함.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 식당, 카페, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 지상권: 을구 33번 지상권 설정이 매각으로 소멸되지 않고 인수됨. 지상권의 존속 기간, 범위, 설정 목적 등을 정확히 파악하여 향후 재산권 행사에 미칠 영향을 반드시 확인해야 함.

* 내부 이용 상태 불확실성: '일련번호 2'(기숙사)의 경우, 내부 확인이 불가하여 외부 관찰 및 탐문에 의존한 평가가 이루어졌으므로, 실제 이용 상태와 차이가 있을 수 있음. 이는 명도 또는 내부 수리 시 예상치 못한 문제로 이어질 수 있음.

* 복잡한 권리관계: 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되어 있으며, 채권 총액이 감정가를 초과하는 것으로 보임. 경매 진행 과정에서 변수가 발생할 수 있으며, 권리 분석에 신중을 기해야 함.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자가 본건을 취득할 경우 토지거래허가구역 관련 규제를 받을 수 있으므로, 입찰 전 자격 요건을 반드시 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 독산역 역세권에 위치한 지식산업센터 및 지원시설(기숙사)입니다. 교통 및 입지 여건은 우수하나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 복잡하게 얽힌 다수의 권리 관계와 채권 총액이 감정가를 상회할 가능성은 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 본 물건은 권리 관계, 특히 인수되는 지상권에 대한 면밀한 분석과 명확한 이해를 전제로 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 지하철 1호선 독산역 인근의 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 직주근접 및 교통 편의성이 뛰어남.

* 잠재적 가치: 지식산업센터 및 기숙사(지원시설) 용도로 활용 가능하여 다양한 사업 목적에 부합할 수 있음.

* (주의) 복잡한 권리관계: 다수의 채권이 설정되어 있어, 경매 절차 진행 및 최종 낙찰가 결정에 영향을 미칠 수 있는 요소임. 인수되는 지상권은 철저한 분석 필요.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 141,000,000원입니다. 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으므로, 이 부분은 입찰가 산정 시 고려하지 않아도 됩니다.

그러나 본 건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권(금천구)이 존재하며, 기타 복잡한 권리관계와 채권 총액이 감정가를 상회할 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 내부 이용 상태의 불확실성 등 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인수되는 지상권의 상세 내용 분석, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 비교, 시장 동향 등을 종합적으로 검토하는 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

위험 요소를 감안하여, 보수적인 접근을 권장하며, 예상 입찰가는 잠재적 리스크 요소를 충분히 할인하여 산정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.