나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경243 [2] 서울특별시 중구 신당동 217-91 2층가-59호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 ""성동공업고등학교"" 서측 인근에 위치며 주위는 의류
도매 시장, 각종 상업용빌딩, 업무용빌딩, 쇼핑센터 등이 혼재하는 지역임

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통
이용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통
이용의 편의도는 양호함.

이용상태

본건 기호1(2층가-58호:영업중), 기호2(2층가-59호:공실상태)는 점포임.

설비내역

공용 위생 및 급·배수설비, 소화설비. 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 상업용 집합건축물(판매 및 영업용 등)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

가장형의 평탄한 토지로서 상업용 집합건축물(판매 및 영업용 등)건부지로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역),
도로(접합), 시장, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최
고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고
도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리
구역(2016-11-24), 서울도심(4대문안), 건축선.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1는 임대 중인 것으로 점유자로 부터 탐문조사되나 자세한 내역은 미상이고, 기호2
는 현황 공실상태(임시 물품 보관중) 이나, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경243 (2)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 217-91, 2층 가-59호

용도: 판매시설

감정가: 547,000,000원

토지면적: 3.38㎡ (약 1.02평)

토지지분: 3.38㎡ (약 1.02평)

건물면적: 11.01㎡ (약 3.33평)

건물지분: 11.01㎡ (약 3.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우리은행 (등기부상)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 중구 신당동 소재 "성동공업고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 의류 도매 시장, 각종 상업용 빌딩, 업무용 빌딩, 쇼핑센터 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-02-06

* 확정일자: 2025-01-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 소유권 변동: 공유자 전원 지분 이전(2001), 소유권 이전 청구권 가등기(2002), 소유권 이전(매매, 2014) 이력이 있습니다.

* 근저당권: 우리은행 앞으로 설정된 다수의 근저당권(총 804,000,000원)이 말소 예정입니다. (2015-03-06, 504,000,000원; 2015-11-19, 120,000,000원; 2019-09-30, 60,000,000원; 2021-05-31, 120,000,000원)

* 임의경매 개시 결정: 우리은행(2025-02-03, 624,173,381원)으로 인한 경매이며, 말소기준권리 이전 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 인수할 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 토지 형상 및 이용상태: 본건은 가장형의 평탄한 토지로서 상업용 집합건축물(판매 및 영업용 등)의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 상업용 집합건축물 건부지로 활용되고 있으며, 접근성이 양호한 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시장, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심(4대문안), 건축선 등의 규제를 받고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 의류 도매 시장, 쇼핑센터 등 상업 시설이 발달해 있으며, 업무용 빌딩들도 인접해 있어 유동인구가 많은 지역입니다.

* 대중교통: 지하철역 및 버스 정류장이 인근에 위치하여 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 본건(2층 가-59호)은 현재 공실 상태이며, 임시 물품 보관 중인 것으로 조사되었습니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역 외에 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액(804,000,000원)이 감정가(547,000,000원)보다 높아, 낙찰 후 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중구 신당동 소재 청평화시장 내 판매시설로, 상업 및 업무시설이 밀집된 지역에 위치하고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 상권이 발달해 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 현재 경매 대상 물건(2층 가-59호)은 공실 상태이며, 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만, 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하는 점과 다양한 토지 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 도심 내 상업지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 발달된 상권: 의류 도매 시장 및 쇼핑센터 등 상업 시설이 밀집되어 있어 잠재적 활용 가치가 높습니다.

* 편리한 교통: 대중교통 이용이 용이하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태로 즉시 활용 또는 재임대 추진이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 547,000,000원을 기준으로 평가되었으며, 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 등기부 채무 총액이 감정가보다 높은 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 437,600,000원 ~ 547,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다. 이는 주변 시세, 본 물건의 구체적인 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.