나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5816 [2] 경기도 고양시 덕양구 주교동 38-13 고양엘림프라자 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 "원당초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 원릉역(교외선)이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 제1,2종근린생활시설 건 내 제1층 제103호 외 2개호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등. 내벽: 페인트 등 마감. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(가)- 공실 기호(나)- 공인중계사사무실(고양최고부동산) 기호(다)- 사무실((주)코어넥스)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대테로 등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-02-28), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경5816 (2)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 주교동 38-13, 고양엘림프라자 1층 104호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 539,000,000원

* 토지면적: 18.77㎡ (약 5.68평)

* 토지지분: 18.77㎡ (약 5.68평)

* 건물면적: 35.30㎡ (약 10.68평)

* 건물지분: 35.305㎡ (약 10.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOO (등기부 요약상 부일새마을금고와 관련 있음)

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동에 위치하며, "원당초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 원릉역(교외선)이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 6월 17일 접수된 부일새마을금고의 근저당권(10,000,000원)입니다.

* 이후 설정된 가처분, 압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정으로, 낙찰 시 권리상의 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 배당신고일자: 2025-11-14

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 건축물대장상 해당 호실은 1층 104호로 이용 중이며, 공실, 공인중개사사무실, 사무실로 이용된 이력이 있습니다.

* 감정평가요약표 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 등 별도 기재된 내용이 없어, 권리상의 추가 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 제1, 2종 근린생활시설로 이용 가능한 건물 내 상가입니다.

* 원당초등학교와 인접하여 학생 및 학부모 유동인구의 잠재력이 있으며, 주거지역과 상업시설이 복합된 지역 특성상 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 원릉역(교외선) 역세권에 위치하여 대중교통 이용객을 통한 상권 활성화 가능성도 있습니다.

* 주변에 유사한 근린생활시설들이 입점해 있어 상권 형성은 되어 있으나, 공실 여부 및 업종 경쟁력 등은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 인근에 원당초등학교가 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 버스 정류장과 원릉역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 현재 검색된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 다만, 고양시 덕양구는 과거 서울시립승화원, 서울시립벽제묘지, 난지물재생센터, 음식물류 재활용 시설 등 서울시의 기피·혐오 시설이 인접해 있거나 위치한 사례가 있어, 민감한 시설이 주변에 있는지 추가적인 현장 조사 및 지도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현재 권리관계는 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 법적 부담은 없어 보입니다.

* 임차인 모두 대항력이 없어 명도 절차에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

* 건물 내 일부 호실이 공실로 파악되어, 본건 역시 공실 발생 시 공실 리스크가 존재합니다.

* 토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 토지)에 해당합니다. 특히, 외국인 토지거래 허가구역 지정 사유와 관련하여 추후 토지 이용에 제한이 있을 수 있으니 확인이 필요합니다.

* 주변에 잠재적인 혐오시설 존재 가능성을 배제할 수 없으므로, 이에 대한 면밀한 현장 조사 및 주변 환경 확인이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 경기도 고양시 덕양구 주교동에 위치한 고양엘림프라자 내 근린상가로, 원릉역 역세권 및 초등학교 인근이라는 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

* 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 하단의 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리관계가 비교적 깨끗한 편입니다.

* 인수할 보증금이 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 상권 활성화 가능성과 공실 리스크, 토지이용계획상의 일부 제한 사항, 주변 혐오시설 유무 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 원릉역(교외선)을 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 교통 접근성이 좋습니다.

* 원당초등학교 인근 상권으로 학생, 학부모 등 잠재 고객 확보가 용이할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다.

* 철근콘크리트 구조로 건물 자체의 물리적 내구성이 양호할 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 539,000,000원입니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가, 주변 시세, 상권 활성화 정도, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 주변 지역의 상가 시세 및 실거래가에 대한 상세한 정보는 제한적입니다. (예: 고양 엘림프라자 관련 정보 중 매매 관련 직접적인 시세 자료는 부족하며, 주로 건물 정보 위주로 확인됨)

* 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 국토부 실거래가, 인근 부동산 중개업소 시세 조사, 주변 유사 상가 임대 현황 등을 면밀히 분석하는 과정이 필수적입니다.

* 일반적으로 감정가의 80%~120% 범위 내에서 입찰가가 결정될 수 있으나, 시장 상황 및 물건의 특성에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.