나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5816 [3] 경기도 고양시 덕양구 주교동 38-13 고양엘림프라자 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 "원당초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 원릉역(교외선)이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 제1,2종근린생활시설 건 내 제1층 제103호 외 2개호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등. 내벽: 페인트 등 마감. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(가)- 공실 기호(나)- 공인중계사사무실(고양최고부동산) 기호(다)- 사무실((주)코어넥스)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대테로 등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-02-28), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 38-13, 고양엘림프라자 1층 105호에 위치한 근린상가입니다.

감정가는 478,000,000원이며, 토지면적은 16.65㎡ (약 5.04평), 건물면적은 31.33㎡ (약 9.48평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

본 보고서는 2026년 04월 08일자 물건명세서를 기준으로 작성되었습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 "원당초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 원릉역(교외선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 북서측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상 특정 주택용 토지)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부일새마을금고

* 말소기준권리: 2022년 06월 17일 접수된 부일새마을금고의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다. 본건 등기부등본 요약에 따르면, 현재 등기부상 권리들은 모두 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: ㈜코어넥스

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업일자: 2025-01-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 권리분석 요약: 인수할 권리 및 보증금이 없어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 건물명: 고양엘림프라자

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 4층, 지하 2층 건물입니다.

* 해당 호수: 1층 105호 (전유면적: 31.33㎡ / 약 9.48평)

* 건물 용도: 제1, 2종 근린생활시설

* 건물 사용승인일: 2022년 05월 27일

* 주변 상권: 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 초등학교 인근에 위치하며 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 현재 이용 상태: 임차인 현황에 따라 ㈜코어넥스 사무실로 사용 중인 것으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 원당초등학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 원릉역(교외선) 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린상가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 관리 상태: 건물 전체 관리 상태에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아 확인이 필요합니다.

* 공실 위험: 만약 105호가 공실일 경우, 임대 수입 발생에 공백이 있을 수 있습니다. (현재 ㈜코어넥스가 점유 중으로 추정)

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있으나, 근린상가 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 고양엘림프라자 1층 105호(전용 31.33㎡)의 근린상가입니다. 원당초등학교 인근에 위치하며, 원릉역(교외선)과 버스정류장이 가까워 교통이 편리합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2022년에 사용 승인된 신축에 가까운 건물입니다. 권리분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 현재 ㈜코어넥스가 보증금 500만원, 월세 60만원에 사용 중인 것으로 파악되며, 대항력은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 및 초등학교 인근의 우수한 입지 조건으로 안정적인 유동인구 확보 가능성이 있습니다.

* 소형 면적(약 9.48평)으로 비교적 소액으로 투자가 가능하며, 다양한 업종의 근린생활시설로 활용도가 높습니다.

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 적고 명도 또한 용이할 것으로 예상됩니다.

* 현재 임차인이 월세 수입을 발생시키고 있어 안정적인 수익률 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 478,000,000원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 시세, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 상가 임대 현황, 공실률, 향후 지역 개발 계획 등 추가적인 심층 조사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.