나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5535 [1] 경기도 양평군 서종면 도장리 산51-13 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2024.09.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 서종면 도장리 소재 "도장3리 마을회관" 남동측 인근에 소재하며, 주변은 순수 산림지대로서, 제반 여건은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량진출입 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하는 등, 대중교통수단은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

토지 일련번호(1),(2): 본건은 북서하향 급경사지의 부정형 토지입니다.
토지 일련번호(3): 본건은 남동하향 급경사지의 부정형 토지입니다.

인접 도로상태

토지 일련번호(1)-(3): 본건은 현황 및 지적도상 "맹지" 상태의 토지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

일련번호(2): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

일련번호(3): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미 상 입니다.
기 타: -

물건 비고

현황 및 지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 경기도 양평군 서종면 도장리 산51-13에 소재하는 임야로서, 2024타경5535 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다. 감정가는 1,979,160,000원이며, 토지 면적은 82,465㎡ (약 24,946.75 평)입니다. 건물은 존재하지 않습니다. 본 건은 공동담보 물건으로, 채권자는 허 입니다.

1.2. 상세 정보

사건번호: 여주지원 2024타경5535 (1)

소재지: 경기도 양평군 서종면 도장리 산51-13

용도: 임야

감정가: 1,979,160,000원

토지면적: 82,465.00㎡ (약 24,946.75 평)

토지지분: 82,465㎡ (약 24,946.75 평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 허

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경기도 양평군 서종면 도장리 소재 "도장3리 마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 순수 산림지대로 구성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

토지 일련번호(1) 및 (2)는 북서하향의 급경사지를 이루는 부정형 토지입니다.

토지 일련번호(3)은 남동하향의 급경사지를 이루는 부정형 토지입니다.

2.4. 도로상태

본 건은 현황 및 지적도상 도로가 접해있지 않은 "맹지" 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2016년 2월 29일 접수된 허덕행 근저당권(채권금액 600,000,000원)입니다. 매각으로 인해 아래의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 근저당권: 을5 (허덕행), 을6 (이영석), 을7 (이창희)

* 압류: 갑9 (이천세무서), 갑10 (이천세무서), 갑14 (양평군)

* 임의경매: 갑16 (허덕행)

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 갑12 (2020년 5월 25일 접수, 김진용, 소유권이전청구권가등기, 매매예약) 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 1,120,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 특수물건정보

본 건은 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

본 건은 순수 산림지대로서, 인근 지역은 전원적인 농림 지역 환경입니다. 주변은 대부분 자연림으로 구성되어 있으며, 일반적인 상업 시설과의 연계성은 낮습니다.

5. 생활정보

인근에 도장3리 마을회관이 소재하나, 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 원거리에 위치할 가능성이 높습니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 본 건의 가장 큰 리스크는 현황 및 지적도상 도로가 없는 맹지라는 점입니다. 토지 사용 및 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 통행로 확보가 필수적이며, 이에 따른 추가 비용 및 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 경사지: 토지가 급경사지를 포함하고 있어 토지 활용 및 건축 시 제약이 따르며, 토목 공사 비용이 증가할 수 있습니다.

* 토지이용규제: 본 건은 농림지역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 엄격한 제한이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 법규의 적용을 받아 합법적인 개발 가능성이 매우 제한적입니다.

* 공동담보: 공동담보 물건의 경우, 다른 담보물건의 경매 진행 결과나 채무 변제 상황이 본 건의 가치에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 양평군 지역 일부 도로변에서 건축 폐기물 등 쓰레기 방치 문제가 보고된 사례가 있으나, 본 건 소재지에서 직접적으로 혐오시설이나 대규모 쓰레기 투기 장소가 확인되지는 않았습니다. 다만, 주변 자연 환경을 훼손하는 불법 행위 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양평군 서종면의 산림 지역에 위치한 임야로, 감정가는 약 19.79억 원입니다. 그러나 현황 및 지적도상 맹지이며 급경사지를 포함하고 있어 접근 및 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 더불어 농림지역, 보전산지 등 복합적인 개발 제한 규제가 적용되어 있어 향후 활용 방안이 매우 제한적일 것으로 판단됩니다. 이러한 중대한 제약 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 입찰은 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 자연 환경 가치: 엄격한 개발 제한 속에서도 순수한 자연 환경을 선호하는 특정 수요층에게는 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 장기적 관점: 장기적인 지역 개발이나 규제 완화 가능성을 염두에 둔다면, 매우 낮은 가격에 취득할 경우 장래 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 이는 매우 불확실한 요소입니다.

* 인접 토지 연계: 만약 인접 토지와의 통합 매입을 통해 맹지 문제를 해결하고 활용도를 높일 잠재력이 있다면 가치가 있을 수 있으나, 이는 매우 높은 난이도와 비용을 수반합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 급경사, 복잡한 개발 제한 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있어, 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서의 입찰가가 합리적일 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금은 없으나, 맹지 해결을 위한 통행로 확보 비용, 경사지 토목 공사 비용, 복잡한 규제 사항 등을 종합적으로 고려하여 매우 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 인접 토지 소유자와의 접근로 협의 가능성 타진, 향후 규제 완화 가능성 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.