나이스옥션 법원경매 광주 2024타경75742 [1] 광주광역시 북구 두암동 906-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광감정 · 평가일 2024.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 두암동 "두암초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 곤란하나 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평탄한 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 3미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1-1) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로
외벽: 적벽돌치장쌓기 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 새시창임.

기호1-2) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로
외벽: 적벽돌치장쌓기 및 몰탈위페인팅임.

이용상태

기호1-1) 주택

기호1-2) 변소

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

물건 비고

제시외 건물 포함. 일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경75742 (1)

소재지: 광주광역시 북구 두암동 906-16

용도: 단독주택

감정가: 153,206,980원

토지면적: 127.70㎡ (약 38.63평)

건물면적: 127.19㎡ (약 38.48평) + 제시외 15.90㎡ (약 4.81평) = 총 143.09㎡ (약 43.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동부새마을금고

건축년도: 1989년 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 북구 두암동, 두암초등학교 남서측 인근에 위치.

* 주변환경: 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대로 주거 환경 보통임.

* 교통: 차량 접근은 다소 곤란하나, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 도로: 본건 동측으로 노폭 약 3미터의 도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 동부새마을금고 근저당 (2018-09-21 접수)

* 인수되는 권리: 없음. 등기부등본 상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 김

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-08-25

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 65,000,000원에 대해 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. 차임이 0원으로 기재되어 있는 점은 특이사항으로, 실제 임대차 관계 및 현재 점유 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 두암초등학교 인근의 기존 주택 밀집 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보는 연립주택으로, 본건(단독주택)과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 무등산이스토리 (연립, 2015년식, 전용면적 176.40㎡) 2024년 9월 23일 45,000만원에 거래됨.

* 대주빌라 (연립, 1992년식, 전용면적 163.74㎡) 2024년 9월 10일 40,000만원에 거래됨.

* 본건 단독주택의 감정가는 153,206,980원으로, 이는 위 연립주택의 거래 사례보다 현저히 낮은 수준입니다. 이러한 가격 차이는 단독주택이라는 점, 건축 연도(1989년), 면적 등의 차이를 반영한 것으로 보입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역에 해당합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '두암초등학교'가 인근에 소재하고 있어 교육 환경은 양호합니다. 명시된 정보 내에서는 주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 외부 지도 검색 등을 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 노후화: 1989년에 건축된 건물로, 장기적인 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 차량 접근성: 차량 접근이 다소 곤란하다는 점은 거주자의 편의에 영향을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물: 15.90㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 이는 매각으로 일괄 처리되지만, 해당 건물의 법적 지위나 활용 방안에 대한 사전 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 특이사항: 임차인의 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계의 투명성 및 현재 점유 상태에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 두암동에 위치한 단독주택으로, 두암초등학교 인근에 자리하여 교육적인 이점이 있습니다. 권리분석 상 인수되는 채무나 권리가 전혀 없으며, 특히 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담 또한 없어 매우 안전한 투자가 가능합니다. 건축 연도가 오래되었고 차량 접근이 다소 제한적이라는 점, 제시외 건물이 존재한다는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다. 제공된 주변 연립주택 시세와 본건의 감정가가 상당한 차이를 보이므로, 직접적인 비교보다는 본건의 현 상태와 감정가를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 무권리 분석: 낙찰 후 인수해야 할 권리나 채무가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인으로 인해 65,000,000원의 보증금을 인수할 필요가 없어 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 153,206,980원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항:

* 건축 연도(1989년)로 인한 노후화 및 예상되는 수리/유지보수 비용.

* 차량 접근성의 제한성.

* 제시외 건물 15.90㎡의 존재.

* 주변 시세와의 비교 시 단독주택으로서의 가치 평가 중요.

* 본건은 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확하여 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 감정가 수준을 기준으로 하되, 물건의 현 상태와 잠재적 가치를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

* 최종 제안 입찰가: 150,000,000원 (약 1억 5천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.