나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9226 [2] 전라남도 나주시 금천면 오강리 16-7 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2026.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 ""고안마을"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 지방도주변 농경지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호1은 부정형 완경사지로 과수원입니다.
본건 기호2는 부정형 완경사지로 전입니다.

인접 도로상태

본건 기호1,2는 세로(가)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호1은 계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호2는 계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 기호1 지상에 제시외수목(배나무)이 식재됨.

공부와의 차이

본건 기호2는 공부상 지목이 ""과수원"" 이나, 현황은 ""전"" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상입니다.

물건 비고

공부상 지목 과수원이나 현황 전. 농지취득자격증명 필요[미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환]

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경9226 (2)

소재지: 전라남도 나주시 금천면 오강리 16-7

용도: 과수원 (현황: 전)

감정가: 79,515,000원

토지면적: 465.00㎡ (약 140.51평)

토지지분: 465㎡ (약 140.51평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 나OOOOOOO

특이사항: 중복 병합 사건, 농지취득자격증명 필요

주의사항: 공부상 지목 과수원이나 현황은 전. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 "고안마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 지방도 주변 농경지대로서 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태:

본건 토지는 부정형 완경사지입니다. 현황은 농지(전)로 이용 중이며, 공부상 지목은 과수원이나 현황과 차이가 있습니다. 토지 지상에는 제시외 수목(배나무)이 식재되어 있습니다.

인접 도로상태:

본건 토지는 세로(가) 상태의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)

* 기호2: 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)

3. 권리분석

말소기준권리:

2018년 8월 16일 접수된 나주농업협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

등기부등본상의 갑구 및 을구 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 등기사항의 '말소' 표시로 보아 매각으로 인하여 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 물건명세서에 기재되어 있어, 이에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

채권 총액:

총 채권액은 1,380,000,000원입니다.

임차인 현황:

현재까지 파악된 임차인 현황은 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

등기부 요약:

* 갑1: 소유권이전 (1979-01-24, 나창기)

* 갑2: 소유권이전 (2018-08-16, 유한회사다솔농업회사법인 외 1명)

* 을1 (1),(2): 근저당권 (2018-08-16, 나주농업협동조합, 총 690,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 지상권설정 (2018-08-16, 나주농업협동조합) - 말소

* 갑3: 임의경매개시결정 (2024-12-06, 나주농업협동조합, 555,208,179원) - 말소 (2024타경9226호)

* 갑4: 임의경매개시결정 (2025-10-22, 나주농업협동조합, 532,315,624원) - 말소 (2025타경6699호)

4. 상권분석

본건은 나주시 금천면 오강리 소재 농경지에 위치하여 주변에 상업시설이나 주거 밀집 지역은 형성되어 있지 않습니다. 지방도가 인근에 있어 차량 접근성은 양호하나, 일반적인 상권의 형성은 미미한 지역입니다.

나주시 금천면 일대는 도시재생 사업이 추진된 바 있으며, '금천 이화 공동체의 달빛 도시재생 프로젝트'를 통해 복합생활문화 공간 조성 등이 이루어졌습니다. 이러한 사업들은 지역 내 기반 시설 확충 및 주민 편의 증진에 기여하고 있습니다.

인근 지역에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 농경지대로 이루어져 있어, 기본적인 편의시설, 교육시설, 의료시설 등 생활 인프라는 다소 부족할 수 있습니다.

가장 가까운 마을인 "고안마을"과 인접해 있으나, 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됩니다.

따라서, 생활 편의를 위해서는 차량을 이용하여 나주시내 또는 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

금천면 일대에는 지역 특산물(나주 배)을 활용한 체험 및 관광 콘텐츠 개발 가능성이 있으며, 지역사회보장협의체를 통해 홀몸 노인 가구의 주거 환경 개선 활동이 이루어지는 등 지역 공동체 활동이 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수:

본건은 농지로서, 매수 시 반드시 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 미제출 시 매수 보증금 미반환 등의 불이익이 발생하므로, 취득 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

공부상 지목과 현황 불일치:

공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 '전'으로 이용 중이므로, 실제 이용 및 향후 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

중복 병합 사건:

두 개의 경매 사건이 병합되어 진행 중이므로, 경매 절차의 복잡성이 다소 있을 수 있습니다.

높은 채권 총액:

총 채권액이 1,380,000,000원에 달하여, 채권자들의 이해관계 및 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

제시외 수목:

토지 지상에 제시외 수목(배나무)이 식재되어 있어, 이에 대한 처리 방안을 사전에 검토해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주시 금천면의 농경지에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건입니다.

매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 공부와 현황이 불일치하는 점, 그리고 높은 채권 총액은 유의해야 할 주요 사항입니다.

소재지는 농경지대로 비교적 조용한 환경이나, 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

투자를 고려한다면, 농업 관련 사업 또는 토지 개발 가능성, 그리고 농지법규에 대한 충분한 이해가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

계획관리지역으로 향후 개발 가능성:

본건은 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 대한 가능성이 있습니다. 다만, 성장관리계획구역에 해당하므로, 관련 규제 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

농업 생산 기반 활용:

현황이 농지로 이용되고 있어, 농업 생산 활동을 위한 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 79,515,000원을 기준으로 하되, 현지 농지 시세, 향후 개발 가능성, 농지법규 제한 사항, 그리고 본건의 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

입찰 희망가는 본건의 실제 가치, 투자 목적, 본인이 감수할 수 있는 리스크 수준, 그리고 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 분석한 후 산정하는 것이 바람직합니다.

정확한 시장 조사 및 전문가와의 상담을 통해 객관적인 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.